Der Immovermittler Walde und Partner aus Zollikon ZH forderte von einem Kaufinteressenten 50000 Franken Anzahlung – zu zahlen innert fünf Tagen. Der Betrag war als Reservationszahlung für eine Eigentumswohnung am Ekkehardsteig in Zürich gedacht.
Solche Reservationszahlungen sind im Immobiliengeschäft nicht selten. Doch Walde und Partner wollten noch mehr: Bei der Beurkundung des Kaufvertrags wurden laut Kauf- und Werkvertrag weitere 170 000 Franken fällig – für den Generalunternehmer. Insgesamt hätte der Käufer bis zur Unterzeichnung des Vertrags also 220000 Franken zahlen müssen.
Das wäre kein Problem, wenn der Eigentumsübergang unmittelbar nach der notariellen Beurkundung des Vertrags erfolgt wäre, wie dies üblich ist. Doch der Kaufvertrag sah den Eigentumserwerb für die Wohnung erst nach der Renovation vor. Mit anderen Worten: Der Käufer hätte 220000 Franken oder 20 Prozent des Kaufpreises zahlen müssen, ohne dafür eine Gegenleistung oder eine Sicherheit für das Geld zu erhalten. «Diese Anzahlung ist weder zu verzinsen noch sicherzustellen», heisst es lapidar in der «Kaufzusage».
Ähnliche Bestimmungen finden sich in der «Reservationsvereinbarung» der Generalunternehmung Mettler2Invest für eine Eigentumswohnung in der Überbauung Nivo St. Georgen an der Tetznerstrasse in St. Gallen: eine Reservationszahlung von 35000 Franken zuzüglich 209000 Franken Anzahlung anlässlich der öffentlichen Beurkundung. Auch dies sollte Monate vor der Eigentumsübertragung geschehen und ohne Sicherstellung des Geldes.
Bei Zahlungen vor dem Eigentumserwerb drohen Verluste
Was die Immofirmen Walde und Mettler2Invest von ihren Käufern fordern, ist heute verbreitete Praxis: Ersteller und Generalunternehmer lassen sich den Um- oder Neubau häufig lange im Voraus von den Interessenten finanzieren. Dabei arbeiten sie mit Verträgen, die teilweise nicht gültig sind.
Beispiel «Reservationsverträge»: Darin verpflichten sich Kaufinteressenten zu einer Anzahlung von mehreren 10000 Franken. Diese Verträge werden praktisch nie notariell beurkundet und sind deshalb in der Regel rechtlich ohne jede Wirkung. Folge: Wer bezahlt hat, kann das Geld jederzeit zurückfordern. Aber: Ist der Liegenschaftsvermittler oder der Generalunternehmer zahlungsunfähig, ist das Geld verloren.
Verluste drohen auch bei weiteren Anzahlungen vor der Eigentumsübertragung. Geht der Generalunternehmer während den Bauarbeiten konkurs, haben die Verkäufer weder das Eigentum am Grundstück erworben noch erhalten sie Geld zurück. Bauen sie weiter, müssen sie allenfalls die Handwerker für die bereits erledigten Arbeiten ein zweites Mal bezahlen.
«Ja, dieses Risiko besteht. Solche Anzahlungen können heikel sein», sagt dazu Stéphanie Bartholdi, Juristin beim Hauseigentümerverband. Der Verband empfiehlt deshalb, die Fachkompetenz und Zahlungsfähigkeit eines Generalunternehmens abzuklären, nach Referenzprojekten zu fragen sowie einen Betreibungsregisterauszug einzuholen.
Bauherren sollten zudem verlangen, «dass die Anzahlung sowie Teilzahlungen während der Bauausführung auf ein Sperr- oder Treuhandkonto erfolgen». So lasse sich die Zweckentfremdung der geleisteten Zahlung verhindern. Bartholdi: «Eine hundertprozentige Sicherheit gibt es nicht.» Sie rät: «Man sollte den gesunden Menschenverstand walten lassen und im Zweifelsfall besser auf den Kauf verzichten.»
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