Die meisten Kantone haben per Gesetz ein Grundpfandrecht an einer neu gekauften Liegenschaft. Damit können sie sich eine ausstehende Grundstückgewinnsteuer auch direkt vom Käufer holen. Der muss dann für die Steuerschulden des Verkäufers geradestehen – ohne Wenn und Aber.
Der Käufer kann das lediglich auf einem Weg verhindern: indem er vom Verkäufer eine Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer verlangt. Das bedeutet: Der Verkäufer lässt die voraussichtliche Steuer von der Behörde schätzen und legt die Summe bereits beim Abschluss des Kaufvertrags für das Steueramt zur Seite. Steht die Steuer fest, kann das Amt direkt darauf zugreifen. Falls die geschätzte Summe zu hoch ist, bekommt der Verkäufer den Rest später zurück.
Steuerbetrag als Kaution hinterlegen
Je nach Kanton gibt es für diese Sicherstellung verschiedene Möglichkeiten. In Luzern kann der Verkäufer den voraussichtlichen Steuerbetrag als Kaution bei der Gemeinde hinterlegen. Im Tessin geht das beim Notar. In
St. Gallen nimmt in der Regel das Grundbuchamt die Sicherstellung vor: Es verrechnet die erwartete Steuer direkt über den Kaufpreis und überweist das Geld an das Steueramt.
Im Einzelfall akzeptiert die Behörde dort aber auch ein Sperrkonto der Steuerverwaltung oder eine Bankgarantie. Die Steuerämter im Kanton Zürich akzeptieren nur eine Depotleistung beim Gemeindesteueramt oder eine unwiderrufliche und unbefristete Bankgarantie zugunsten des Gemeindesteueramts.
Sicherstellung auch bei Steueraufschub
Erwirbt der Verkäufer gleichzeitig ein neues Eigenheim, kann dies bei ihm zu einem Steueraufschub führen. Dennoch sollte der Käufer auch in diesem Fall auf eine Sicherstellung bestehen. Denn wenn der Kaufpreis der neuen Liegenschaft deutlich niedriger ist als der Verkaufspreis des alten Objekts, kann zumindest eine anteilmässige Grundstückgewinnsteuer anfallen.
Allerdings gibt es das Grundpfandrecht nicht in allen Kantonen: Im Aargau etwa haften die Käufer nicht für die Steuerschulden des Verkäufers. Somit erübrigt sich dort eine Sicherstellung.
