Wer selber baut, braucht normalerweise für die laufenden Bauarbeiten einen Bankkredit. Denn Architekt, Bauarbeiter und Lieferanten wollen nicht erst nach Abschluss der Arbeiten bezahlt werden, sondern laufend gemäss Baufortschritt.
Wie bei jedem Kredit fallen die Zinskosten nach Auszahlung des Betrags an. Der Baukredit erhöht sich während der Bauphase stetig. Erst liegt er bei wenigen zehntausend Franken, dann werden es meist rasch mehrere hunderttausend Franken. Entsprechend kostet es.
Diese Flexibilität lassen sich die Banken teuer bezahlen: Der Zinssatz für einen Baukredit, der üblicherweise etwa für ein Jahr beansprucht wird, ist rund doppelt so hoch wie jener für eine Hypothek mit derselben Laufzeit (siehe Tabelle im PDF). Zudem besteht bei Baukrediten – wie bei einer variablen Hypothek – das Risiko, dass die Zinsen während der Bauzeit steigen.
Darüber hinaus verlangen viele Banken Gebühren von meist 0,25 Prozent – pro Quartal. Berechnungsbasis ist häufig der Höchstbetrag, der in den zurückliegenden drei Monaten erreicht wurde. Es kann aber auch vereinbart werden, dass der Zins nur auf die durchschnittliche Kredithöhe des vergangenen Quartals berechnet wird. Die Migros-Bank verlangt stattdessen für einen Baukredit eine einmalige Pauschale von 500 Franken.
Die Banken rechtfertigen die Zusatzgebühr mit dem Kontrollaufwand für die laufende Zahlungsfreigabe an Handwerker, Lieferanten und Dienstleister. Zudem sei ein Baukredit deutlich riskanter als ein normaler Hypothekarkredit.
Abklären, welche Leistungen an den Baukredit geknüpft sind
Die Zins- und Gebührenunterschiede zwischen den Banken sind bei den Baukrediten riesig – deutlich höher als im normalen Hypothekargeschäft. Das liegt laut Lorenz Heim, Immobilienexperte des VZ Vermögenszentrums, vor allem an den unterschiedlichen Dienstleistungen, welche die Banken damit verbinden.
Banken ohne Quartalsgebühr beschränken sich oft auf die blosse Kontrolle und Zahlungsfreigabe der Rechnungen, die von der Bauherrschaft sowie einem Architekten, Bauführer oder Bautreuhänder vorvisiert wurden. Andere Banken übernehmen auch den Budgetvergleich und prüfen zusätzlich, ob die Rechnungen dem Verwendungszweck sowie dem Baufortschritt entsprechen. Das ist arbeitsintensiv und setzt Fachwissen voraus. «Wichtig ist, dass sich die Bauherrschaft genau erkundigt, welche Leistungen mit dem Baukredit verbunden sind», sagt Lorenz Heim. Denn sonst bestehe die Gefahr, dass Leistungen doppelt bezahlt werden.
Das erhöhte Risiko sowie das erforderliche Wissen sind die Hauptgründe, warum im Bereich Baukredit viele Anbieter fehlen, die sonst zu den günstigsten Immobilienkreditgebern gehören: Internetbanken, Pensionskassen und Lebensversicherungen vergeben im Normalfall keine Baukredite. Auch die Zürcher Kantonalbank bietet Privaten Baukredite in der Regel nur als gestaffelte Hypotheken an. Richtzinsen veröffentlicht sie wie die Nidwaldner Kantonalbank oder die UBS nicht. Die Kosten werden von Fall zu Fall festgelegt.
Die Tabelle im PDF zeigt: Die Gesamtkosten für einen Baukredit variieren stark. So kostet etwa ein Darlehen mit einer durchschnittlichen Investitionssumme von 300000 Franken (am Anfang Null, am Ende der Bau-/Umbauzeit 600000 Franken) bei der Baloise Bank Soba auf ein Jahr berechnet nur 5250 Franken. Ihr Kreditzins liegt bei günstigen 1,75 Prozent.
Deutlich mehr verlangt die Bank Cler. Sie gehört mit einem Jahres-Gesamtzins von 3,625 Prozent inklusive Quartalskommission zu den teuersten Instituten. Hier würde der Baukredit im erwähnten Beispiel 10 875 Franken kosten. «Bei der Bank Cler werden Baukredite oft frühzeitig in Hypotheken umgewandelt, so dass sie lediglich über ein kurzes Zeitfenster beansprucht werden», sagt dazu die Bank.
Die Raiffeisen-Zentrale in St. Gallen empfiehlt ihren Mitgliedern einen Gesamtzins von 3,25 bis zu 4,25 Prozent pro Jahr. Im Extremfall kostet der Baukredit im erwähnten Beispiel bei einer Raiffeisenbank also bis zu 12 750 Franken – mehr als doppelt so viel wie bei der günstigsten Bank.
Einige Banken wie die Credit Suisse, die Bündner Kantonalbank und die Migros-Bank erlauben, dass Baukredite laufend in normale – und damit kostengünstigere – Hypothekarkredite umgewandelt werden. Möglich ist dies in der Regel ab Kredittranchen von 100000 Franken, bei einzelnen Banken bereits ab einigen 10000 Franken.
Insgesamt gilt es, neben dem Baukredit die künftigen Kosten für den anschliessenden Hypo-Kredit zu beachten. Denn meistens wird der Baukredit nach Abschluss des Um- oder Neubaus in einen Hypothekarkredit umgewandelt. «Viele Banken sträuben sich, einen Baukredit ohne anschliessenden Hypothekarkredit zu gewähren», sagt VZ-Experte Heim. Postfinance verzichtet auf die Quartalsgebühr, falls der Baukredit anschliessend als Hypothek bei ihr weitergeführt wird.
Steuern: Schuldzins oder Anlagekosten
Der Bund und die meisten Kantone behandeln Baukredite als Anlagekosten, also als Baukosten. Diese Schuldzinsen darf man darum im Gegensatz zu Hypothekarzinsen nicht vom steuerbaren Einkommen abziehen. Ausnahme: die Kantone AG, AR, VS, ZG und ZH. «Verloren» ist das Geld aber nicht: Bei einem späteren Verkauf der Liegenschaft darf man die Baukreditkosten aufrechnen, sodass die Grundstückgewinnsteuer geringer ausfällt.
In den Kantonen BE, BL und SZ darf man zwischen den beiden Möglichkeiten wählen. Der Abzug in Form von Schuldzinsen ist in aller Regel günstiger.
