Bei der Rohbaumiete stellt der Vermieter seine Lokalitäten ohne jeglichen Innenausbau zur Verfügung. Der Raum ist zwar beheizt und mit Türen und Fenstern abgeschlossen, aber innen meist vollkommen «nackt». Das bedeutet: Wer einzieht, muss oft Böden, Decken, Zwischenwände, Kabelkanäle und Klimaanlage selber einbauen.
Für den Vermieter ist das finanziell interessant. Er kann so Ausbaukosten sparen und hat wenig laufende Kosten für den Unterhalt. Doch auch der Mieter profitiert: Er muss zwar am Anfang viel Geld in die Hand nehmen, dafür kann er aber sein Lokal exakt nach seinen spezifischen Bedürfnissen ausbauen. Und der Mietzins ist günstiger.
Ausbauarbeiten müssen beim Mietzins berücksichtigt werden
Solche Verträge sind nur gültig, wenn die Ausbauarbeiten bei der Höhe des Mietzinses berücksichtigt werden. Das heisst: Schliesst jemand einen Rohbaumietvertrag für eine Dauer von zehn Jahren ab, müssen die Einbaukosten in diesen zehn Jahren dank dem niedrigeren Mietzins amortisiert werden können. Der Grund: Das Mietrecht verlangt zwingend, dass Wohn- und Geschäftsräume in «einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand» übergeben werden. Das ist bei der Rohbaumiete nicht der Fall.
Nicht nur die Höhe des Mietzinses verdient bei Rohbaumieten Beachtung, auch die Rechte und Pflichten beim Auszug können für Mieter nachteilig sein. In vielen Mietverträgen heisst es: Bei Beendigung des Mietvertrages muss der Mieter die Installationen nicht wieder herausreissen, doch was zurückbleibt, gehört dann dem Vermieter – ohne jede Entschädigung.
Diese Klausel wurde einer Weinhandlung im Zürcher Unterland zum Verhängnis. Sie zog 2008 in einen Rohbau ein und investierte rund 120 000 Franken für ein taugliches Verkaufslokal. Als die Mieter Ende März 2014 auszogen, konnten sie zwar das Mobiliar mitnehmen, aber etliche fixe Einbauten im Wert von rund 60 000 Franken mussten sie zurücklassen. Der Vermieter erhielt so gratis ein funktionierendes, abgeschlossenes WC, einen schönen Boden aus Eichenholz, alle elektrischen Leitungen inklusive Sicherungskasten sowie eine fast komplette Klimaanlage – alles Einrichtungen, deren Ausbau und Wiederverwendung sich für den Mieter nicht lohnen würden. Der Vermieter kann deshalb vom nächsten Mieter mehr Mietzins verlangen – der Vormieter geht leer aus.
Tipp: Firmen sollten versuchen, bei Rohbaumietverträgen eine gestaffelte Entschädigung für Mieterausbauten abzumachen, sofern sie nicht einen Vertrag mit langer Laufzeit abschliessen. Beim in der Grafik dargestellten Beispiel würde der Mieter so beim Auszug nach 11 Mietjahren immerhin noch zu 60 Prozent entschädigt.
Rohbaumiete: Wichtige Tipps für Unternehmer
- Achten Sie darauf, dass im Mietvertrag umschrieben ist, für welchen Geschäftszweck und wie das Lokal eingerichtet wird.
- Regeln Sie die Unterhaltspflicht präzise. Wer ist wofür zuständig?
- Verlangen Sie einen Mietzinsrabatt, wenn Sie das Lokal im Rohbau mieten und selbst ausbauen.
- Vermeiden Sie die Klausel, wonach Sie bei Mietende verpflichtet sind, das Lokal wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen. Verlangen Sie eine gestaffelte Entschädigung (siehe Haupttext).
- Wird die Liegenschaft als Ganzes verkauft, kann Ihnen der neue Eigentümer wegen dringenden Eigenbedarfs kündigen. Das lässt sich verhindern, indem man den Mietvertrag im Grundbuch vormerken lässt.
- Beim Auszug ist unter Umständen der Nachmieter bereit, bestehende Einrichtungen zu übernehmen und dafür auch etwas zu bezahlen.