Eigentümer einer Zweitwohnung in Deutschland müssen weder Einkommensteuer auf einen Eigenmietwert noch eine Vermögenssteuer bezahlen. Einkalkuliert werden muss nur eine bescheidene Grundsteuer von jährlich 0,5 bis 2 Prozent des Marktwerts sowie Gebühren für Abfall, Strom und Wasser.
Am Erstwohnsitz Schweiz erhöht die deutsche Zweitwohnung trotzdem die Steuern: Denn 70 Prozent des Verkehrswerts der deutschen Immobilie plus 4 Prozent davon als fiktiver Eigenmietwert müssen in der Steuererklärung deklariert werden. Das führt zu einer höheren Steuerrechnung, Denn: Für die Ermittlung des Schweizer Steuersatzes werden auch das Vermögen im Ausland sowie der dortige Eigenmietwert berücksichtigt (K-Geld 6/2015).
Hypothek in Deutschland: Nur ein Teil kann abgezogen werden
Wer auf der Liegenschaft in Deutschland eine Hypothek hat, kann in der Schweiz umgekehrt nur jenen Teil der Hypothekarschuld und der Schuldzinsen abziehen, der anteilsmässig auf Vermögen und Einkommen in der Schweiz entfällt. Die Unterhaltspauschale oder die effektiven Kosten für Reparaturen dürfen dagegen lediglich vom Eigenmietwert auf der deutschen Zweitliegenschaft abgezogen werden und wirken damit in der Schweiz bloss satzmindernd. Alle diese Angaben gelten für Schweizer sowie für alle Deutschen, die in der Schweiz steuerpflichtig sind.
Und wie genau wirkt sich die deutsche Liegenschaft negativ auf den Schweizer Erstwohnsitz aus, sofern darauf eine Hypothek lastet? Dazu nehmen die Schweizer Steuerbehörden eine Aufteilung vor.
Beispiel: Die Schweizer Liegenschaft mit einem Steuerwert von 1 Million Franken ist hier mit 600 000 Franken Hypothek belastet. Die deutsche Immobilie mit einem Steuerwert von 500 000 Franken ist unbelastet. Statt 600 000 Franken darf der Schweizer Steuerpflichtige nur noch 400 000 Franken als Abzug beim Vermögen geltend machen (zwei Drittel von 600 000 Franken), weil die restlichen 200 000 Franken seiner deutschen Liegenschaft zugeschlagen werden – entsprechend einem Drittel seines gesamten Immobilienwerts.
Das wirkt sich im gleichen Verhältnis auch auf den Schuldzinsabzug aus. Und das könne die Steuerrechnung leicht um ein paar Hundert Franken erhöhen, sagt Heiko Kubaile, Leiter German Tax & Legal Center von KPMG Schweiz.
Wird die Wohnung vermietet, fallen Einkommenssteuern an
Vermietet man seine Zweitwohnung in Deutschland, so fallen dort Einkommenssteuern an, die inklusive Solidaritätsbeitrag und Reichensteuer bis zu 48 Prozent betragen können. In diesem Fall sind Hypothekarzinsen und Renovationskosten aber abziehbar – allerdings nur jene Hypothekarzinsen, die direkt auf dem Objekt in Deutschland lasten. Denn Deutschland kennt die oben geschilderte Aufteilung nach Schweizer Vorbild nicht.
Ein allfälliger Verkaufsgewinn ist in Deutschland im Gegensatz zur Schweiz steuerfrei. Allerdings nur, wenn es sich um eine selbstgenutzte Zweitwohnung handelt. Wird die Liegenschaft vermietet, so wird der Verkaufsgewinn als Einkommen besteuert, falls man sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft. Nach Ablauf dieser Zehn-Jahres-Frist bleibt der Verkaufsgewinn steuerfrei.
Erbschaftssteuer kann in Deutschland höher ausfallen
Wer in Deutschland eine Zweitliegenschaft besitzt, sollte auch die deutsche Erbschaftssteuer kennen. Wenn nämlich nach dem Tod eine solche Immobilie vererbt wird, greift die deutsche Erbschaftssteuer. Und die kann deutlich höher ausfallen als in der Schweiz.
Besonders problematisch wird es, wenn der Verstorbene noch keine fünf Jahre in der Schweiz gelebt hat oder die Erben (zum Beispiel die Kinder) in Deutschland festen Wohn- bzw. Steuersitz haben. Dann wird die deutsche Erbschaftssteuer unter Umständen sogar für das gesamte Erbe fällig, also inklusive Vermögen in der Schweiz. Das Doppelbesteuerungsabkommen verhindert eine doppelte Besteuerung in solchen Fällen nur beschränkt.
