Eigentlich wollte sich Albin Gall aus dem Kanton Bern (Name geändert) mit seiner Festhypothek von 300000 Franken von der Berner Kantonalbank (BEKB) verabschieden. Die Laufzeit endete am 31. Juli 2017. Gall hatte für die Erneuerung der Hypothek Konkurrenzangebote, die besser waren als das der BEKB.
Doch der Umstieg zur günstigeren Konkurrenz entpuppte sich als schwierig, obwohl sich Gall über eine gute Bonität ausweisen kann und die Kreditbelastung seiner Liegenschaft eher tief ist. Das Problem: Er hat zwei weitere Kredittranchen bei der BEKB mit Laufzeiten, die erst 2021 beziehungsweise 2022 enden. (siehe Grafik). Doch Kreditgeber übernehmen Kunden anderer Banken in der Regel nur, wenn diese die Gesamtschuld auf das neue Institut übertragen. Gall blitzte deshalb bei vier Kreditgebern ab.
Dahinter stehen Risikoüberlegungen. Eine Hypothek ist eine grundpfandgesicherte Schuld. Jedes Grundpfandrecht wird mit einem Rang versehen. Der Rang ist entscheidend, wenn der Kreditschuldner zahlungsunfähig wird. In so einem Fall dient zwar die Immobilie als Sicherheit. Wenn ihr Verkauf die ausstehende Schuld aber nicht deckt, werden zuerst die Gläubiger im 1. Rang bedient. Gläubiger im 2. Rang sehen nur Geld, wenn der Verkaufserlös ausreicht, um auch ihre Forderungen zu decken.
Vor diesem Hintergrund sagt Michael Hartmann, Leiter Beratung beim Hypothekenvermittler Moneypark.ch: «Banken haben kein Interesse daran, eine Hypothek im 2. Rang abzuschliessen, ohne auch die Hypothek im 1. Rang in den Büchern zu haben.»
Darauf weisen viele unabhängige Hypothekenberater hin. Die Banker dagegen machen ihre Kunden in der Regel nicht auf das Problem gestaffelter Hypotheken aufmerksam. Im Gegenteil: Oft raten sie zu mehreren Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten.
«Bank nutzt das Wissen um die Schwierigkeiten aktiv aus»
Hartmann stellt fest: «Die kreditgebende Bank weiss um die Schwierigkeiten, die für den Hypothekarnehmer entstehen, wenn eine Tranche abgelöst werden muss. Sie nutzt dies aktiv aus, um die Kunden an sich zu binden.» Wenn dann die erste Kredittranche fällig wird, weiss die Bank, dass der Kunde damit nicht zur Konkurrenz überlaufen kann. Deshalb kann sie die neuen Konditionen praktisch diktieren. Der Kunde ist der Bank ausgeliefert. Die Erneuerung der Kredittranche wird teuer.
Die BEKB will nicht bestätigen, dass ein Wechsel mit einer Kredittranche zur Konkurrenz schwierig ist, obwohl genau das ihrem Kunden widerfahren ist. Hypotheken im 2. Rang seien nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Wenn nicht nur die Hypothek, sondern auch der Schuldbrief entsprechend der Hypothekartranchen gestückelt sei, erhöhe dies zudem die Flexibilität für die Ablösung der einzelnen Tranchen.
Kreditnehmer sollten auf die Laufzeiten der Tranchen achten
Ganz unrecht hat die Bank nicht. BEKB-Kunde Gall ist nach langem Suchen der Absprung doch noch gelungen. Homegate.ch hat seine Kredittranche von 300000 Franken übernommen. Das Internet-Hypothekenportal ist mehrheitlich im Besitz der Tamedia AG und wird gemeinsam mit der Zürcher Kantonalbank betrieben. Auch die Migros-Bank gibt an, einzelne Kredittranchen zu übernehmen.
Selbst wenn das Ausnahmen sind – die Stückelung einer höheren Hypothekarsumme kann dennoch sinnvoll sein. Der Kreditnehmer kann so vermeiden, dass er seinen ganzen Kredit in einem Zinshoch erneuern muss und damit die Zinsbelastung schlagartig explodiert.
Um sich von der Bank aber keine Fesseln anlegen zu lassen, muss er auf die Laufzeiten der einzelnen Tranchen achten. Zwischen dem Laufzeitende der ersten und dem der letzten Tranche sollten maximal 24 Monate liegen. Beachtet er das, sollte einem Wechsel zu einem Konkurrenten nichts im Wege stehen.
Dann heisst die Lösung des Problems Forward-Hypothek, auch Termin-Hypothek genannt. Dabei wird im Voraus vertraglich der Zins für eine Hypothek festgelegt, deren Laufzeitbeginn in der Zukunft liegt. Das kostet den Kunden eine Prämie, den Forward-Zuschlag. Dadurch kann der Zins für die Hypothek zum Beispiel von 1,2 auf 1,3 Prozent steigen. Der Aufschlag hängt von der Vorlaufzeit und von der Dauer der neuen Hypothek ab und differiert auch von Institut zu Institut. Mit diesem Vertrag löst die neue Bank die fällige Kredittranche ab – im Wissen darum, dass 24 Monate später der gesamte Kredit auf sie übergehen wird.
Tipp: So liefert man sich nicht der Bank aus
Wer seinen Hypothekarkredit in mehrere Tranchen stückelt, sollte mehrere Schuldbriefe erstellen lassen – jeweils einen für jede einzelne Kredittranche. So ist er beim Auslaufen einer Tranche frei, die Bank zu wechseln, wenn er von der Konkurrenz ein besseres Angebot erhält.
