In Schaffhausen muss ein Ehepaar bei der Staats- und Gemeindesteuer einen Eigenmietwert von 25 000 Franken deklarieren. Bei der direkten Bundessteuer hingegen sind es 27 000 Franken.
Jeder Kanton schätzt und bewertet eine Liegenschaft etwas anders. Im Kanton Schaffhausen etwa liegt der Eigenmietwert bei 70 Prozent der Marktmiete – das ist der Mietpreis, der am freien Markt für ähnliche Objekte erzielt werden könnte. Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen der Immobilienbesitzer. Er wird zum steuerbaren Einkommen hinzugeschlagen.
Der Kanton Zürich wendet eine komplexere Methode an: Der Eigenmietwert wird hier aufgrund eines bestimmten Prozentsatzes des vom Kanton festgelegten Verkehrswerts berechnet. Bei Einfamilienhäusern sind es 3,5 Prozent des Verkehrswerts, bei Stockwerkeigentum 4,25 Prozent. Der Verkehrswert ergibt sich aus der Summe von Landwert- und Zeitbauwert. Für ein Einfamilienhaus im Verkehrswert von 1 Million Franken errechnet sich im Kanton Zürich so ein Eigenmietwert von 35000 Franken pro Jahr.
Die Eidgenössische Steuerverwaltung versucht, die kantonalen Unterschiede für die Bundessteuer möglichst auszugleichen. Die Überlegung: Nicht die jeweilige kantonale Berechnungsmethode soll für die Bundessteuer ausschlaggebend sein, sondern ein Durchschnittswert, wie er sich aus allen kantonal angewendeten Methoden ergeben würde.
In einigen Kantonen führt dies bei der Bundessteuer zu einem höheren Eigenmietwert – wie im Kanton Schaffhausen. Hier verlangt der Bund mehr, nämlich 108 Prozent des kantonalen Eigenmietwerts. Liegt dieser bei der direkten Bundessteuer höher, bedeutet dies faktisch, dass der jeweilige Kanton bei der Bewertung eher zurückhaltend ist. Dies ist nebst Schaffhausen auch in AG, BL, BS, GL, OW, NW, SZ, TG und VD der Fall.
In Bern und Solothurn gibt es nur unter gewissen Voraussetzungen einen Zuschlag. In Bern kann gar ein Abschlag resultieren. In allen übrigen Kantonen übernimmt der Bund den vom Kanton festgelegten Eigenmietwert. Fredy Hämmerli
Immobilien: Das bedeuten die unterschiedlichen Wertbegriffe
Der Verkehrs- oder Marktwert einer Liegenschaft entspricht dem Preis, der heute auf dem freien Markt erzielt werden könnte. Diese ökonomische Definition übernehmen auch viele Kantone, etwa der Kanton Schaffhausen – nicht aber der Kanton Zürich, der eine eigene Definition entwickelt hat (siehe oben).
Der Steuerwert entspricht rund 70 Prozent des Marktwerts. Er ist als steuerbares Vermögen zu deklarieren. Basis ist in der Regel der Kauf- oder Erstellungspreis. Alle Kantone behalten sich aber vor, einen Experten des Grundbuchamts mit einer Einzelschätzung zu beauftragen und auch den indexierten Gebäudeversicherungswert zu berücksichtigen.
Der Steuerwert ist in vielen Kantonen auch die Basis für die Berechnung des Eigenmietwerts. Andere Kantone stellen Vergleiche zur Marktmiete an. Der Eigenmietwert wird aufgrund eines von Regierung oder Kantonsparlament festgelegten Index oder durch behördliche Neueinschätzung alle paar Jahre den aktuellen Verhältnissen angepasst. Der Eigenmietwert ist als Einkommen zu versteuern.
Der Versicherungswert ist der Wert der Liegenschaft ohne Landanteil. Er wird von der Gebäudeversicherung festgelegt und periodisch angepasst.
