«Bis zu 0,5 Prozent Zinsvergünstigung auf Festhypotheken» – so wirbt die Zürcher Kantonalbank (ZKB) für ihre «Starthypothek». Das Angebot richtet sich an Leute, die zum ersten Mal eine Immobilie kaufen.
Eine Zinsreduktion von einem halben Prozentpunkt gegenüber dem normalen Richtsatz tönt attraktiv. Doch das Angebot ist ein Lockvogel, denn eine derart attraktive Vergünstigung erhalten ZKB- Kunden faktisch nie. Der Grund: Das Angebot gilt nur für Festhypotheken mit Laufzeiten von zwei bis zehn Jahren. Und die Reduktion auf die Richtsätze beträgt jeweils nur im ersten Jahr einen halben Prozentpunkt. Im zweiten Jahr liegt sie noch bei 0,25, in den darauffolgenden Jahren (3. bis 10. Jahr) bei 0,125 Prozentpunkten.
Einjährige Festhypotheken gibt es aber gar nicht – und deshalb erhält kein ZKB-Kunde die maximale Reduktion. Bei einer zweijährigen Festhypothek beträgt sie im Durchschnitt nur 0,375 Prozentpunkte pro Jahr, bei der zehnjährigen sind es durchschnittlich noch 0,175 Prozentpunkte pro Jahr (Stand Mitte Oktober).
Kommt dazu: Wer sich umschaut, findet leicht Hypotheken, die noch günstiger sind als die vergünstigte Starthypothek der ZKB. Ein Blick auf Seite 24 zeigt zum Beispiel: Bei den zehnjährigen Festhypotheken liegt die ZKB mit ihrem hohen Richtsatz von 1,62 Prozent weit abgeschlagen auf den hintersten Rängen.
Dazu ein Rechenbeispiel: Eine Hypothek über 500000 Franken für zehn Jahre kostet bei der Pensionskasse der Post aktuell total 61500 Franken. Für die vergünstigte ZKB-Starthypothek müsste ein Kunde insgesamt 72250 Franken zahlen, also 10750 Franken mehr.
Verbilligte Hypotheken: Meist einschränkende Bestimmungen
Auch wer sich für eine Familienhypothek interessiert, tut gut daran, den Rechner dabeizuhaben und Alternativen ins Auge zu fassen. Vor allem Kantonal- und Regionalbanken bieten Kunden mit Kindern in ihrem Einzugsgebiet verbilligte Hypotheken an. Die Zinsreduktion reicht von 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte.
Bei der Bernerland Bank mit Hauptsitz in Sumiswald BE zum Beispiel gibt es mit der «Familienhypothek Plus» 0,5 Prozentpunkte pro Kind, jedoch begrenzt auf zwei Kinder. Mit zwei Kindern (bis maximal 15 Jahre alt) resultiert so eine durchaus attraktive Zinsersparnis von einem Prozentpunkt.
Allerdings: Die normalen Zinskonditionen der Bernerland Bank sind vergleichsweise unattraktiv. Und die realisierte Kostenersparnis mit der Familienhypothek fliesst zwingend in ein Säule-3a-Konto. Dieses ist zudem von Anfang an an die Bank verpfändet und dient später der Amortisation der Hypothek.
Das Beispiel zeigt: Meist sind verbilligte Hypotheken an einschränkende Bedingungen geknüpft: Häufig gilt der Rabatt nur für Fixhypotheken bestimmter Laufzeiten. Und nur für eine kurze Zeit. Vor allem aber greift die Vergünstigung oft nur auf einem Teilbetrag der Hypothek.
Beispiel Obwaldner Kantonalbank: Den Familienrabatt erhalten einzig Kunden, die eine 5-jährige Festhypothek abschliessen. Für andere Laufzeiten gibt es keinen Rabatt. «Im aktuellen Zinsumfeld sind fünfjährige Festhypotheken meistens uninteressant», kritisiert Florian Schubiger von der Beratungsfirma Vermögenspartner in Winterthur. «In vielen Fällen ist es besser, eine Libor- oder eine langfristige Festhypothek abzuschliessen.»
Rabatte nur für einen Teil der Hypothek oder nur für eine gewisse Zeit
Kommt dazu: Bei der Obwaldner Kantonalbank gilt die Vergünstigung nur auf den ersten 200000 Franken. Für den Rest der Hypothek müssen Kunden den normalen Satz der Obwaldner Kantonalbank zahlen.
Laut Schubiger ist der nicht attraktiv: «Wer gut vergleicht, findet eine fünfjährige Hypothek in den meisten Fällen zu noch besseren Konditionen, als die Obwaldner Kantonalbank sogar mit dem Familienrabatt anbietet.»
Andere Müsterchen von Einschränkungen:
n Die Freiburger Kantonalbank verlangt eine Mindestlaufzeit von fünf Jahren (variable oder Festhypothek), gewährt den Familienrabatt aber nur auf die ersten drei Jahre.
Auch bei der SLM Münsingen gibt es den Familienrabatt nur gerade für die ersten drei Jahre.
Die St. Galler Kantonalbank und Clientis EB Entlebucher Bank bieten das Familienmodell zwar für Festhypotheken von bis zu zehn Jahren an, die Zinsvergünstigung aber höchstens für fünf Jahre.
Der für den Rabatt gültige Betrag ist bei allen Banken limitiert. Auch bei der Luzerner Kantonalbank (LUKB) gibt es die Familienvergünstigung nur auf den ersten 250000 Franken – und nur für Neukunden. Am 19. Oktober nannte die LUKB für eine dreijährige Hypothek einen Richtpreis von 1,03 Prozent. Bei einem Gesamtkredit von z. B. 500000 Franken lässt sich die Hälfte dank Familienhypothek um 0,4 Prozentpunkte verbilligen. Der Familienanteil von 250000 Franken war bei der LUKB also für sehr tiefe 0,63 Prozent zu haben.
Die LUKB schlägt mit dieser Teilsumme sogar den günstigsten Anbieter des Stichtags (St. Galler Pensionskasse mit 0,65%). Der Mischsatz aus den beiden Tranchen beträgt aber 0,83 Prozent. Damit ist sie zwar immer noch günstig, aber bei vielen andern Hypothekarinstituten würde eine Familie billigere Angebote finden.
Die Beispiele zeigen: Wer die günstigste Offerte sucht, darf sich nicht von Rabatten blenden lassen. Er muss die Angebote anhand seiner eigenen Situation durchrechnen, um vom besten Preis profitieren zu können.
