Wer sein Haus oder seine Eigentumswohnung verkauft, muss auf den erzielten Gewinn eine Steuer entrichten. Basis dafür ist die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufserlös.
Von diesem Gewinn darf man für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer alle wertvermehrenden Investitionen abziehen. Also zum Beispiel den Anbau einer Garage, eines Wintergartens oder den Ausbau des Dachstocks zu Wohnraum. Diese Ausgaben müssen bewiesen werden (K-Geld 1/2015). Dies gilt auch dann, wenn man die wertvermehrenden Arbeiten selbst ausgeführt hat.
Wertvermehrende Eigenleistung ist nicht in allen Kantonen abziehbar
Das gilt für die ganze Schweiz. Liegenschaftsverkäufer sollten aber unbedingt die jeweilige kantonale Regelung studieren. Denn sie sind sehr unterschiedlich. Beispiele:
Die Kantone GL, SZ und UR gewähren den Abzug für wertvermehrende Eigenleistungen des Steuerpflichtigen nur dann, wenn man sie ursprünglich als Einkommen versteuert hat.
Das ist vor allem für Handwerker mit eigenem Betrieb wichtig. Sie dürfen sich selbst den Aufwand in Rechnung stellen, müssen ihn aber in ihrem Betrieb als Ertrag versteuern.
Private «Hobby-Handwerker» hingegen dürfen wertvermehrende Eigenleistungen in diesen drei Kantonen bei den Steuern nicht abziehen.
Beiträge für die nachträgliche Anpassung von Strassen, des Trottoirs oder für die Kanalisation, von denen man profitiert, können zwar überall in Abzug gebracht werden. Die Kosten für die erstmalige bauliche Erschliessung des eigenen Grundstücks sind jedoch in GE, GL, SG, SH, UR und ZG nicht abzugsberechtigt.
Die Kosten für Projektierungsarbeiten und Bebauungspläne gelten in den Kantonen AI, GE, GL, NE, SH und SG nicht als abzugsfähiger Aufwand. Alle anderen lassen sie zu, vereinzelt allerdings nur mit Einschränkungen. Zum Beispiel nur, wenn das Projekt realisiert wurde.
In den Kantonen AG, VD und ZG darf man auch die Kosten für die Errichtung von Schuldbriefen und amtliche Liegenschaftsschätzungen abziehen.
Den Abzug der Kosten für die Ausarbeitung von Verträgen, etwa des Kaufvertrags oder des Stockwerkeigentümerreglements, erlauben AG, BL, GR, NE, SZ, TI, VD und ZG.
Verpflichtet sich der Verkäufer, vor der Eigentumsübertragung unentgeltlich noch Renovationsarbeiten vorzunehmen, so darf er seine Ausgaben in AG, AI, AR, BE, BL, JU, LU, SG, OW, UR, VD und VS abziehen.
Die Handänderungssteuern sowie Beurkundungskosten darf man in AG, BS, FR, GE, JU, LU, NE, SG, SO, TG und VD abziehen.
Nur in GE sind auch allfällige Erbschaftssteuern auf die Liegenschaft sowie die Grundbuchgebühren abzugsberechtigt.
Maklergebühren für den Hausverkauf kann man abziehen. Teilweise gilt dafür ein pauschaler Abzug von 2 bis 3 Prozent. Wo der Abzug nicht in einem Gesetz oder in einer Verordnung klar festgelegt ist, kann man gegen Nachweis (Rechnung des Maklers und Zahlungsbeleg) auch höhere Kosten geltend machen.
Besitzdauer und Gewinn – auch hier Kantönligeist beim Steuerbetrag
Der grösste Unterschied zeigt sich bei den letztlich zu bezahlenden Steuern: Der Steuertarif ist je nach Kanton unterschiedlich hoch und orientiert sich meist an der Höhe des Verkaufsgewinns und an der Besitzdauer.
Extrembeispiele: Der Kanton St. Gallen besteuert einen Verkaufsgewinn von 200 000 Franken nach 20 Jahren noch immer mit satten 55 290 Franken. Das Tessin verlangt dafür nach 20 Jahren lediglich 10 000 Franken.
BL, GR und JU berücksichtigen auch die aufgelaufene Geldentwertung. Der Steuerbetrag sinkt meist über die Jahre – in Genf nach 25 Jahren gar bis auf Null.
Fast alle Kantone verzichten zudem auf die Besteuerung von Bagatellgewinnen. Meist beginnt die Besteuerung ab einem Gewinn von 4000 oder 5000 Franken. FR und SO setzen die Minimalgrenze bei 10000 Franken an, LU beginnt erst bei 13 000 Franken.
Tipps: In bestimmten Fällen ist die Grundstückgewinnsteuer erst beim nächsten Handwechsel geschuldet
Üblicherweise ist die Grundstückgewinnsteuer nach einem Verkauf umgehend fällig. Unter bestimmten Umständen wird die Steuer allerdings aufgeschoben. Das heisst:
Sie ist dann erst beim nächsten Handwechsel geschuldet. Dies gilt insbesondere bei Ersatzbeschaffung, sofern der volle Verkaufserlös wieder in selbstgenutztes Wohneigentum in der Schweiz investiert wird, oder bei Erbgang, Erbvorbezug oder Schenkung, oder zur Abgeltung güter- oder scheidungsrechtlicher Ansprüche.
Aufgelistet sind die möglichen Aufschubsgründe in Art. 12 des Steuerharmonisierungsgesetzes. Einzelne Kantone gehen jedoch darüber hinaus. So gestatten die Kantone AG, GE und SH den Steueraufschub auch bei einem Verkauf der Liegenschaft an den Ehepartner.
Als einziger ermöglicht der Kanton Aargau den Aufschub sogar bei einem Verkauf an Blutsverwandte in auf- und absteigender Linie, insbesondere also an Eltern, Kinder oder Enkel. Das bestätigt Dave Sigrist, Vorsteher des Aargauer Steueramts. Basis sei das Aargauer Steuergesetz.
Diese Aargauer Regelung verstosse gegen Bundesrecht, kritisiert dagegen Jakob Rütsche, Vorsteher der Thurgauer Steuerverwaltung und langjähriger Präsident der Schweizerischen Steuerkonferenz, einem Verein der kantonalen Steuerverwalter. Die Gründe für einen Aufschub seien im Steuerharmonisierungsgesetz «abschliessend aufgezählt». Und «ein Verkauf unter Verwandten fällt offensichtlich unter keinen Aufschubstatbestand».
