Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist in allen Kantonen steuerpflichtig. Doch wer den ganzen Verkaufserlös gleich wieder in ein neues Haus oder in eine neue Eigentumswohnung investiert, muss nichts zahlen – sofern er darin wohnt. Die Grundstückgewinnsteuer wird erst fällig, wenn ein Verkauf ohne Ersatzbeschaffung erfolgt.
Doch die von den Behörden eingeräumte Zeit zwischen Verkauf und Kauf ist begrenzt. Egal, ob man zuerst kauft und dann verkauft – oder umgekehrt: Zwischen den beiden Transaktionen dürfen in den meisten Kantonen höchstens zwei Jahre verstreichen – sonst verfällt das Recht auf Steueraufschub. Die Kantone gewähren nur in Ausnahmefällen eine Fristverlängerung. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn sich ein Neubau unerwartet verzögert.
Als einziger Kanton gewährt Schwyz eine Frist von vier Jahren
So hält es der Grossteil der Kantone. Doch einige zeigen sich grosszügiger: Der Kanton Schaffhausen gewährt eine Frist von drei Jahren, der Kanton Schwyz sogar vier Jahre – unabhängig davon, ob zuerst gekauft oder verkauft wurde.
Es gibt allerdings auch Kantone, die einen Unterschied machen, ob die Wohneigentümer zuerst gekauft oder verkauft haben. So erlaubt der Kanton Aargau zwischen Verkauf und Ersatzbeschaffung eine Frist von drei Jahren – allerdings nur zwei, wenn man die Ersatzliegenschaft bereits vorher erworben hat.
Die beiden Appenzeller Kantone und der Kanton St. Gallen erlauben zwischen dem Verkauf und der Ersatzbeschaffung eine Frist von drei Jahren. Kauft man zuerst eine neue Liegenschaft und verkauft dann die alte, verkürzt sich die Frist in diesen Kantonen auf ein Jahr.
Das mussten auch die Ballmers aus Wil SG erfahren. Sie kauften am 2. August 2016 eine Liegenschaft im zürcherischen Wila. Ihr Haus in Wil veräusserten sie gemäss Kaufvertrag allerdings erst am 10. August 2017. Dabei machten sie einen Gewinn von 117200 Franken. Der Grundbucheintrag erfolgte am 16. Oktober 2017.
Zu spät, befand das Steueramt St. Gallen. Die «einjährige Vorausbeschaffungsfrist» sei verwirkt. Der Erwerb könne «nicht mehr als Ersatzbeschaffung berücksichtigt werden». Auf ihren Verkaufsgewinn muss die Familie Ballmer nun Fr. 23531.65 Steuern zahlen.
