Die Basler Kantonalbank empfängt neue Hypothekarkunden mit offenen Armen. Zwar verlangt sie bei Kunden, die eine bestehende Hypothek zu ihr zügeln, eine Gebühr von 250 Franken.
Doch diese Neukunden profitieren auch von einer sogenannten Welcome-Hypothek. Das ist ein Rabatt von 0,4 Prozentpunkten auf die offiziellen Zinssätze der Bank für Festhypotheken mit zwei bis zehn Jahren Laufzeit. Bei einer zehnjährigen Festhypothek in der Höhe von 500'000 Franken ist das ein Preisvorteil von 20'000 Franken.
Umgekehrt legt die Basler Kantonalbank Hypothekarkunden, die zu einer anderen Bank wechseln, Steine in den Weg. Sie verlangt eine Gebühr von 500 Franken. «Das ist eine Entschädigung für den entstandenen Aufwand», sagt die Basler Kantonalbank. Der Wechsel zu einer anderen Bank verursache mehr Arbeit als ein Neuabschluss. Tatsächlich?
Eine Hypothek zu saldieren und die Grundpfandtitel an die Nachfolgebank auszuliefern, soll aufwendiger sein als im Hinblick auf einen Neuabschluss die Unterlagen einer Immobilie zu studieren, die Kreditfähigkeit des Kunden zu überprüfen und die Grundpfandtitel einzufordern?
Das ist unglaubwürdig. Florian Schubiger von der Vermittlungsplattform Hypotheke.ch widerspricht denn auch der Basler Kantonalbank: «Ein Neuabschluss bedeutet ein Vielfaches an Aufwand im Vergleich zu den Saldierungskosten, wenn ein Kunde zu einem anderen Institut wechselt.»
Die Basler Kantonalbank ist nicht die einzige Bank, die abziehende Kunden zur Kasse bittet. Das zeigt ein Vergleich von K-Geld: Von 15 grossen Banken verlangen 12 eine Gebühr, wenn Kunden den Hypothekarkredit zur Konkurrenz zügeln. Diese beträgt zwischen 100 (Aargauische Kantonalbank) und 500 Franken (Basler Kantonalbank ). Lediglich bei der Credit Suisse sowie der Luzerner und der Zürcher Kantonalbank ist ein Wechsel zu einer anderen Bank kostenlos möglich.
Der Neuabschluss einer Hypothek ist oft gratis
Der Neuabschluss einer Hypothek ist bei den meisten Banken gratis oder zumindest günstiger als der Wechsel zu einer anderen Bank. Florian Schubiger vermutet hinter einer solchen Gebührenpolitik Marketingtaktik: Banken wollen potenzielle Neukunden nicht abschrecken mit Gebühren für den Abschluss eines Vertrags.
Kosten fallen bei Hypothekarkrediten aber nicht nur für Neuabschlüsse und Wechsel an. Auch für die reguläre Rückzahlung von Krediten oder Teilamortisationen müssen die Kreditnehmer je nach Bank bis zu 400 Franken zahlen (Migros-Bank, Waadtländer Kantonalbank). Auch die Verlängerung einer bestehenden Hypothek oder der Wechsel in ein anderes Produkt bei derselben Bank ist bei der Mehrheit der Finanzinstitute nicht kostenlos. Einzig die Möglichkeit, während der Laufzeit einer Saron-Hypothek in eine Festhypothek zu wechseln (Switch-Option), ist bei 10 der 15 angefragten Banken gebührenfrei.
Gebühren müssen im Vertrag erwähnt und beziffert sein
Die Banken rechtfertigen die Gebühren mit ihrem «administrativen Bearbeitungsaufwand». Klar ist: Geschuldet sind diese Gebühren nur, wenn sie in den Hypothekarverträgen ausdrücklich erwähnt und genau beziffert sind. Das ist bei den von K-Geld überprüften Banken nicht der Fall. Meistens enthalten sie nur einen Hinweis auf eine aktuelle Preisliste. Das genügt rechtlich nicht, weil die irgendwo anders als im Vertrag aufgelisteten Kosten nicht Vertragsbestandteil sind.
