Wer den Neubau eines Hauses oder eine teure Renovation plant, muss sich die Finanzierung gut überlegen. Der Kauf des Landes und die Planung eines Neubaus verursachen bereits vor dem Start der Bauarbeiten grosse Kosten. Und sobald die Arbeiten begonnen haben, stellen Architekten und Baufirmen regelmässig Rechnung. Das beläuft sich anfangs auf einige Zehntausend Franken und geht mit jeder Bauetappe bald in die Hunderttausende.
Bauherren finanzierten diese laufenden Kosten bisher in der Regel mit einem Baukredit der Bank, die nach Vollendung des Hauses die Hypothek gewährte. Der Baukredit dient dazu, die laufenden Rechnungen zu bezahlen. Der Bauherr bezahlt quartalsweise Zinsen auf den von der Bank an Architekten und Handwerker bezahlten Beträgen. Nach Ende der Bauarbeiten wird der Baukredit in eine Hypothek umgewandelt.
Baukredit doppelt so teuer wie eine Hypothek
K-Geld verglich vor einigen Jahren die Preise für Baukredite von 18 Banken und kam zum Schluss: Die Gesamtkosten – also Zinsen plus Gebühren – waren im Durchschnitt doppelt so hoch wie die Kosten einer Hypothek (K-Geld 6/2017).
Heute sind die Banken bezüglich der Kosten schweigsam: Von zehn von K-Geld angefragten Banken gab lediglich die Valiant Auskünfte zu den Zinssätzen bei Baukrediten. Bei einer Kreditsumme von 800'000 Franken bezahlt der Bauherr 2,95 Prozent Zinsen und eine einmalige Bearbeitungsgebühr von 500 Franken. Zum Vergleich: Der Richtzinssatz für eine zehnjährige Festhypothek beträgt bei der Valiant aktuell 2,38 Prozent.
Laut Florian Schubiger, Geschäftsführer des Hypothekenvermittlers Hypotheke.ch, ist der Baukredit wegen der höheren Zinsen immer noch unattraktiv. Im Gegensatz zu früher gewähren die meisten Banken heute schon vor oder während der Bauphase eine Hypothek. Das bestätigt eine Umfrage von K-Geld bei zehn Banken. Gemäss Schubiger sind die Bonität des Kreditnehmers und die Höhe der Eigenmittel entscheidend. Und wer einen Generalunternehmer mit dem Bau beauftragt, habe auch bessere Chancen, schon bei Baubeginn eine Hypothek zu erhalten. Denn in diesem Fall stehen die Gesamtkosten bereits vor Beginn der Bauarbeiten fest.
Die Hypothek in Tranchen beziehen spart Zinsen
Bauherren können unter verschiedenen Varianten der Baufinanzierung mit einer Hypothek auswählen. Sie können den gesamten Kreditbetrag zu Baubeginn beziehen. Doch dabei liegt das Geld lange ungenutzt auf dem Konto, und sie bezahlen Zinsen auf Kapital, das sie noch nicht brauchen. Sinnvoller ist eine tranchenweise Auszahlung der Hypothek nach Baufortschritt und Rechnungsanfall.
Verschiedene Banken werben mit der Hypothekenvergabe vor Baubeginn: etwa Raiffeisen, UBS oder Zürcher Kantonalbank. Bei anderen Banken müssen Bauherren aktiv nach diesem Finanzierungsmodell fragen.
Raiffeisen und UBS vergeben auch klassische Baukredite. Weshalb aber sollen Kunden diese teurere Variante wählen? Raiffeisen sagt dazu: «Je nach Kundenbedürfnis und Bauvorhaben kann eine Finanzierung mittels eines Baukredits Sinn ergeben.» Man vergebe solche Kredite in erster Linie an Firmenkunden.
Die UBS wird in ihrer Antwort zu Baukrediten genauer: «Geht man von sinkenden Zinsen aus, fällt der Entscheid in der Regel auf ein einen Baukredit.» Das heisst: Wer steigende Zinsen erwartet, für den ist eine Festhypothek attraktiv. Auf die Frage, ob eine Saron-Hypothek nicht attraktiver sei als ein Baukredit, wenn ein Bauherr mit sinkenden Zinsen rechnet, meint die UBS: «Aufgrund der individuellen Risikoneigung eignen sich Saron-Hypotheken nicht für jeden Kunden.» Bei einer solchen Hypothek gibt es keinen festen Zinssatz – er steigt und fällt mit dem Referenzzinssatz Saron.
Die Zürcher Kantonalbank vergibt Baukredite nach eigenen Angaben nur für Gewerbeobjekte. Im Privatkundengeschäft arbeitet sie heute nur mit Hypotheken. Auch die Basler Kantonalbank und die Postfinance finanzieren Baupläne von Privaten mit Hypotheken.
Tipp: Bei der Wahl einer Hypothek können Hypothekenvermittler eine Hilfe sein. K-Geld verglich Ende 2023 verschiedene solche Dienstleistungen. Die tiefsten Zinsen gab es bei Hypotheke.ch (K-Geld 6/2023).
