Stefan K. besitzt im zürcherischen Hettlingen ein Einfamilienhaus. Er hat bei der Zürcher Kantonalbank eine Hypothek über 600000 Franken aufgenommen. Für die eine Hälfte schloss er eine Festhypothek mit einer Laufzeit von acht Jahren ab, für die andere eine mit fünf Jahren. So sollte das Risiko reduziert werden, die ganze Hypothek in einer Hochzinsphase erneuern zu müssen.
Im Frühling läuft die fünf-jährige Festhypothek aus. Stefan K. würde gern zu einer Bank mit einem günstigeren Zinssatz wechseln. Doch die zweite Tranche läuft erst in drei Jahren aus. Er könnte sie zwar vorzeitig kündigen. Die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung wäre aber so teuer, dass der Zinsvorteil einer günstigeren Hypothek bei einer neuen Bank mehr als zunichtegemacht würde (siehe auch K-Geld 1/2014).
Dieses Problem löst die Aufteilung des Schuldbriefs in zwei Tranchen. Sie ermöglicht Stefan K., mit der auslaufenden Hypothek zu einem neuen, günstigeren Darlehensgeber zu wechseln. Und mit der restlichen Schuld bei der ZKB zu bleiben.
Am besten teilen Wohneigentümer den Schuldbrief schon bei dessen Erstellung in kleinere Stücke auf. Es gibt dann eine Rangfolge. Im Fall einer Zwangsversteigerung wird die Bank mit dem Schuldbrief im ersten Rang zuerst ausbezahlt, dann die Bank im zweiten Rang und so weiter. Die Aufteilung verursacht in der Regel gleich hohe Notariats- und Grundbuchgebühren – egal, ob man einen Schuldbrief beim Kauf des Wohneigentums als Ganzes errichtet oder in mehrere Teile zerlegt. Grund: Die Gebühren bemessen sich nach der Höhe der Hypothek.
Bestehenden Schuldbrief stückeln: Kein Problem – aber nicht kostenlos
Zusätzliche Kosten entstehen, wenn ein Wohneigentümer einen bereits bestehenden Schuldbrief stückeln will. Stefan K. müsste bei einer Aufteilung seiner 600000-fränkigen Hypothek in zwei Teile im Kanton Zürich rund 200 Franken zahlen. Gleich viel kostets im Kanton Thurgau. Teurer wirds in den Kantonen Bern (rund 300 Franken), Luzern (Fr. 562.50) und Aargau (1000 bis 1500 Franken).
Für das Splitting eines Schuldbriefs muss die Bank zustimmen, bei der das Pfand liegt. Diese Einwilligung stellt nach Angaben der Hypothekgeber kein Problem dar, wie eine Umfrage von K-Geld unter elf Banken und zwei Versicherern ergab. Die Mehrheit der Finanzinstitute verlangt dafür aber eine Bearbeitungsgebühr: die Valiant etwa 100 Franken, die Versicherer Generali und Zürich 300 Franken (siehe Tabelle im PDF).
Die Aufteilung der Hypothek in mehrere Tranchen hat aber nicht nur Vorteile. Denn der Zins für eine Hypothek im 2. oder 3. Rang kann höher sein als im 1. Rang. Und längst nicht alle Banken und Versicherungen vergeben Hypotheken für Schuldbriefe in höheren Rängen. Die Versicherer Generali und Zurich zum Beispiel gewähren keine Hypotheken, bei denen sie nicht allein im 1. Rang eingetragen sind. Auch die Credit Suisse und die Basellandschaftliche Kantonalbank sind nur in Ausnahmefällen bereit, Schuldbriefe ab dem 2. Rang zu akzeptieren. Das ergab die Umfrage von K-Geld.
Alle übrigen befragten Banken, darunter die UBS, Raiffeisen und die Zürcher Kantonalbank, geben Teil-Hypotheken auch im 2. Rang. Meistens stellen die Banken aber Bedingungen: So muss sich der Kunde verpflichten, später auch die übrigen Hypothekentranchen, insbesondere jene mit dem Schuldbrief im 1. Rang, zur Bank zu transferieren. Teilweise muss das innert einer gewissen Frist geschehen.
Tipp: Kein Schuldbriefsplitting ist nötig, wenn zwei Hypothekentranchen nur anderthalb Jahre auseinander liegen. Alle angefragten Banken halten sich nämlich an ein nicht veröffentliches Rundschreiben der Schweizerischen Bankiervereinigung. Dieses besagt, dass bei Gesamtübernahme einer Hypothek innert 18 Monaten die Nachfolgebank alle Grundpfandrechte erhält – auch wenn sie erst einen Teil der Hypothek finanziert. Die Vorgängerbank bekommt als Sicherheit für die Finanzierung einer Tranche während der letzten 18 Monate ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen der Nachfolgebank. Bei den Versicherern Generali und Zurich dürfen die Kredittranchen nur maximal zwölf Monate auseinanderliegen.
Der Schuldbrief ist eine Sicherheit für die Bank
Der Schuldbrief ist ein Grundpfandrecht und dient den Banken zur Absicherung eines Kredits. Der Betrag des Schuldbriefs ist mindestens so hoch wie die gesamte Hypothek.
Die Grundpfandrechte sind im Grundbuch eingetragen. Der Sinn des Schuldbriefs: Kommt ein Wohneigentümer seinen Verpflichtungen gegenüber dem Darlehensgeber nicht nach, kann dieser mittels Versteigerung das Pfand verwerten lassen, um an sein Geld zu kommen. Existieren Schuldbriefe in verschiedenen Rängen, werden die Darlehensgeber der Reihe nach ausbezahlt. Finanzinstitute mit einem Pfand im nachgeordneten Rang haben somit ein höheres Risiko, bei einer Versteigerung ganz oder teilweise leer auszugehen.
