Die Hypothekarzinsen sind im Sinkflug: Anfang Oktober 2022 kostete eine Hypothek über alle Varianten durchschnittlich 2,84 Prozent. Zwei Jahre spätere steht dieser Wert bei 1,72 Prozent. Das bedeutet ein Minus von 1,12 Prozentpunkten.
Das zeigt der Index der Plattform Hypotheke.ch. Die Hypozinsen wären noch tiefer, wenn die Banken ihre Gewinnmargen in dieser Zeit nicht ausgebaut hätten. Lukas Vogt ist Geschäftsführer des Hypothekenvermittlers Moneypark. Er sagt: «Die Grossbanken hatten vor der Zinswende die höchsten Margen. Fast alle anderen Institute nutzten dann die Wende, um gleichzuziehen oder die Margen gar weiter auszubauen.»
Auch Adrian Wenger, Hypothekarexperte beim VZ Vermögenszentrum, hat beobachtet, dass Kreditgeber ihre Margen seit September 2022 erhöhten. «In den letzten zwölf Monaten hat sich dieses Vorgehen akzentuiert.»
Margen bei Festhypotheken deutlich gestiegen
Genau beziffern lassen sich die Margenausweitungen nicht. Man kann sie mit dem Swap-Satz aber einschätzen. Das ist der Zinssatz, mit dem Banken ihre Hypotheken grösstenteils refinanzieren. Wächst der Unterschied zwischen Swapund Hypothekarsatz, bedeutet das eine Erhöhung der Gewinnmargen. Der Vergleich des durchschnittlichen Zinssatzes für eine zehnjährige Festhypothek mit dem entsprechenden Swap-Satz zeigt, dass die Differenz in den vergangenen zwölf Monaten klar grösser wurde.
Anfang Oktober 2023 betrug der Unterschied 0,94 Prozent, inzwischen liegt er bei 1,18 Prozent. Das ist eine Erhöhung von 0,24 Prozentpunkten. Die Banken erhöhten auch bei Saron-Hypotheken (Geldmarkthypotheken) die Margen – allerdings viel weniger: In den letzten drei Jahren stiegen sie gemäss Hypotheke.ch nur um etwa 0,15 Prozentpunkte. Laut Experten zogen sich einige Kreditgeber nach der Zinswende aus dem Hypothekargeschäft zurück. Darunter befinden sich vor allem Pensionskassen und Versicherungen.
Mit dem Ende der Credit Suisse verschwand zudem ein wichtiger Akteur im Hypothekargeschäft. Den verbliebenen Banken flossen so viele Neugeschäfte zu. Bei einigen Anbietern habe sich nun «ein Sättigungseffekt» eingestellt, sagt Lukas Vogt von Moneypark.
Hypothek abschliessen: Vergleichen und verhandeln!
Wie sollen Hypothekarnehmer nun vorgehen, um gute Angebote zu erhalten? Wichtig ist es, mehrere Angebote einzuholen und zu vergleichen. Dabei sollte man neben Banken auch Pensionskassen, Anlagestiftungen und Versicherungen berücksichtigen. Mit individuellen Vergleichsofferten von Portalen wie Hypotheke.ch oder Key4.ch sehen Wohneigentümer rasch, wie attraktiv das Angebot ihrer Hausbank ist. Neben dem Vergleich ist auch das Verhandeln wichtig.
Florian Schubiger von Hypotheke.ch sagt: «Banken starten nie mit dem bestmöglichen Zins in die Verhandlungen, es ist sozusagen immer Luft nach unten vorhanden.»
