Das Ehepaar Vreni und Rudolf Lindenmann aus Uznach SG wollte seinen gemeinsamen Hof samt Grund seinem Sohn Reto verkaufen. Deshalb beauftragten die beiden am 11. April 2014 Swiss Life Immopulse mit der rechtlichen und finanziellen Abwicklung dieser Transaktion. Immopulse ist die hauseigene Maklerfirma des Versicherungskonzerns Swiss Life.
Nach 15 Monaten war das Ehepaar mit dem Makler unzufrieden und kündigte den Maklervertrag. Die Beratung sei fachlich ungenügend gewesen, schrieben sie. Darauf verlangte Swiss Life in einer «Abrechnung Verkaufsmandat» das gesamte vereinbarte Pauschalhonorar von 9720 Franken, inklusive 8 Prozent Mehrwertsteuer. Und dies, obwohl Immopulse die abgemachten Dienstleistungen erst zum Teil erbracht hatte. Diese Forderung war juristisch unhaltbar (siehe Unten).
In solchen Fällen schulden Auftraggeber jedoch gemäss Gesetz Schadenersatz. Sie müssen dem Beauftragten alle effektiv getätigten Aufwendungen ersetzen, die er bis zum Kündigungszeitpunkt hatte.
Und da gingen die Vorstellungen des Ehepaars und der Swiss Life weit auseinander. Laut den Lindenmanns war der Makler nur gerade 8,15 Stunden für sie tätig gewesen. Dafür setzten sie ein Stundenhonorar von 180 Franken ein und überwiesen der Swiss Life 1467 Franken.
Die Swiss Life kam hingegen auf 40,75 Stunden. Mit einem Stundenansatz von 220 Franken gerechnet, verlangte sie vom Ehepaar deshalb insgesamt 8965 Franken. Für die Differenz zu den 1467 Franken betrieb sie das Ehepaar sogar.
Die Swiss Life verzichtete erst dann auf die Forderung, als sich ein von K-Geld beauftragter Anwalt einschaltete. Er schrieb der Swiss Life, ihre Stundenauflistung sei zu wenig konkret und werde bestritten. Und der Auftrag sei im Grunde gar nicht erfüllt worden. Darauf lenkte die Swiss Life ein: «Aus rein ökonomischen Überlegungen werden wir die Angelegenheit nicht mehr weiterverfolgen.»
Pauschale bei vorzeitiger Kündigung? Nein!
Im Maklervertrag von Swiss Life Immopulse steht sinngemäss: Sollte der Vertrag vor Abschluss aller vereinbarten Arbeiten durch den Auftraggeber gekündigt werden, so sei das abgemachte Honorar dennoch geschuldet.
Das widerspricht dem Gesetz. Gemäss Artikel 404 des Obligationenrechts kann ein Auftrag «jederzeit widerrufen oder gekündigt werden». Diese Kündigung darf nicht erschwert werden durch eine Honorarforderung, die wie eine Konventionalstrafe wirkt. Der Auftraggeber muss aber dem Beauftragen den Aufwand und die Auslagen ersetzen, die bis zur Kündigung anfielen. Diese Kosten muss der Beauftragte einzeln belegen können.
Die Swiss Life begründete ihre Forderung nach dem gesamten Honorar mit dem Argument, das sei ein «pauschalisierter Aufwendungsersatz». Die Makler- und Dienstleistungsverträge würden den rechtlichen Vorgaben entsprechen.
