Der 58-jährige erfolgreiche Unternehmer Walter Fluri (alle Namen geändert) verwirklichte vor einem Jahr seinen Lebenstraum und kaufte eine prächtige Altliegenschaft. Das im Kanton Bern gelegene Wohnhaus, Baujahr 1950, entsprach aber punkto Grundriss, Energie und Technik nicht mehr den heutigen Anforderungen. Fluri fasste deshalb einen Umbau ins Auge.
Die Bank finanzierte den Kauf, aber beim Umbau winkte die Kreditabteilung ab: Eine weitere Aufstockung mit Hypotheken sei ausgeschlossen. Fluri fehlten mehrere hunderttausend Franken Eigenkapital, um seine Umbauträume zu verwirklichen.
Banken rechnen mit strengeren Kontrollen im Kreditgeschäft
Hart auf dem Boden der Finanzrealität landete auch Hugo Wyler: Vor einem Jahr kaufte er mit dem Segen und einer höchst grosszügigen Finanzspritze seiner Bank eine Altliegenschaft in Thun. Auch hier ging zuerst alles wie am Schnürchen. Als Wyler dann zwecks Umbau eine Kreditaufstockung beantragte, ging das Dossier bei der Bank plötzlich in die Chefetage der Kreditabteilung. Postwendend folgte eine Absage. Wyler ist mit seinem 8-jährigen Kreditvertrag gebunden, scheitert aber vorerst mit der Finanzierung seiner Umbaupläne.
Für Adrian Wenger, Finanzierungsberater beim VZ Vermögenszentrum, sind das keine Einzelfälle: «Die Banken sind heute mit Bau- und Umbaufinanzierungen vorsichtiger geworden.» Gründe dafür seien die höheren Sicherheits-Anforderungen und strengeren Kontrollen im Kreditgeschäft.
Für die Kreditvergabe schätzen die Banken den Neuwert des Objekts
Experte Wenger rät: «Bankkunden und Bauherren sind gut beraten, ihre Umbaupläne frühzeitig mit ihrer Bank zu besprechen und die Umsetzbarkeit sorgfältig zu prüfen.» Grundlage dafür sind konkrete Pläne, Projektbeschreibungen, Kostenvoranschläge und Offerten von Unternehmern. Aber: «Bei dieser Beurteilung stellen die Banken heute weniger auf die realen Umbaukosten und Kostenvoranschläge ab, sondern vor allem auf den bankintern geschätzten neuen Wert des Objekts», weiss Adrian Wenger.
Mit anderen Worten: In den Augen der Banken ist eine Liegenschaft oft weniger wert als die Geldsumme, die der Käufer in Kauf und Umbau investiert hat.
Basis dieser Bankschätzung sind Computermodelle, die aufgrund von Lage, Grösse, Ausstattung und sonstigen Eigenschaften der Immobilie einen aktuellen Verkehrswert ermitteln. Denn am Ende ist für die Bank immer entscheidend, ob sich der Immobilienbesitzer mit der umgebauten Liegenschaft nicht überschuldet. Also ob der Wert des Objekts im Falle eines Verkaufs reicht, um die Ausstände der Bank zu decken.
Reservebudget für Unvorhergesehenes einplanen
Gibt die Kreditabteilung grünes Licht, wird die Umbaufinanzierung über ein Kontokorrent oder eine direkte Aufstockung der Hypothek abgewickelt. Die ist auch günstiger als der indirekte Weg über einen Baukredit. Denn vor allem beim Baukredit können zusätzliche Kosten in Form von Kommissionen anfallen. Die Höhe der zusätzlichen Kosten ist häufig Verhandlungssache.
Tipps:
- Wer eine Liegenschaft kauft, bei der eine grössere Renovation ansteht, sollte schon vor dem Kauf mit einem Experten abschätzen, was das kostet – und die Bank darüber auch orientieren. So kann die Bank nicht nur die aktuelle Finanzierung des Kaufs bewilligen, sondern auch die Finanzierung des anschliessenden Umbaus in Aussicht stellen, falls die Tragbarkeit gegeben ist.
- Bei der Kostenabschätzung sollte man genau planen und eine gewisse Reserve einbauen. Denn gerade bei Umbauten tauchen oft unvorhergesehen Schwachstellen und Probleme auf, deren Behebung viel Geld kosten kann. Auch schlechte Planung kann unvorhergesehene Kosten verursachen.
- Fragen Sie die Bank deshalb auch, wie viel Spielraum für unvorhergesehene Kosten noch besteht. Verlangen Sie von Anfang an einen vernünftigen Maximalrahmen.
- Hilfreich kann auch ein Bautreuhänder sein, der beratend zur Seite steht und eine laufende Baukostenkontrolle macht.
- Ganz grundsätzlich gilt: Wer sich mit seiner Hypothek nicht zu lange an eine bestimmte Bank bindet, kann sie wechseln, falls sie seinen Finanzierungsbedarf nicht decken will.
Tragbarkeit: So kalkulieren die Banken
Finanzierung: Die Basis – auch bei einem Umbau – bilden nach wie vor die finanzielle Tragbarkeit für den Hypothekarschuldner und die Höhe der Belehnung. Auch nach einem Umbau dürfen die Kosten für Zinsen, Amortisationen und Liegenschaftsunterhalt maximal ein Drittel des verfügbaren Bruttoeinkommens ausmachen.
Dabei ist zu beachten: Bei der Tragbarkeitsrechnung setzen die Banken nicht die aktuellen effektiven (tiefen) Kosten für die Hypothek ein, sondern rechnen mit einem Hypozins von 5 Prozent. Das erhöht entsprechend die anrechenbaren Kosten und verkleinert den Kreis der möglichen Hauskäufer.
Zudem sind die Amortisationsregeln für die 2. Hypothek strenger geworden. Bei Neuvergaben oder einer Erhöhung des Kredits muss die 2. Hypothek jetzt nicht mehr innerhalb von 20, sondern innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden. Auch das hat zur Folge, dass Käufer ein höheres Einkommen aufweisen müssen als bisher. Bei älteren Käufern werden die Amortisationsraten manchmal gar so festgelegt, dass die 2. Hypothek bei Erreichen des Pensionierungsalters abbezahlt ist.
Bei Hauskäufern, die schon rund 50 Jahre alt sind, wird nicht nur das aktuelle Einkommen, sondern auch das spätere Renteneinkommen angeschaut – und auch dieses tiefere Einkommen muss die Regeln der Tragbarkeit erfüllen. Sonst scheitert der Hauskauf beziehungsweise Umbau.
Dazu kommt, dass der Wert der Liegenschaft nach dem Umbau weiterhin höchstens zu 80 Prozent mit Krediten belehnt sein darf. Beispiel: Ein Haus im Wert von 500 000 Franken ist schon zu 80 Prozent belehnt, also mit 400 000 Franken. Bei einem Umbauprojekt von 100 000 Franken wird die Bank argumentieren, davon seien nur zwei Drittel wertvermehrend, also nur 66 000 Franken, und davon wird sie auch wieder nur 80 Prozent belehnen. Damit stockt die Bank die bestehende Hypothek höchstens um 53 000 Franken auf. Der Rest müsste privat finanziert werden.
