Ein typisches Beispiel: Die 53-jährigen Ehegatten möchten ihr Haus verkaufen und in eine Eigentumswohnung ziehen. Die gewünschte Wohnung fanden sie schon. Sie wollen sie sofort kaufen und gleich umziehen.
Was aber, wenn sich der Verkauf des Hauses in die Länge zieht und das Geld für die neue Wohnung deshalb noch nicht vorhanden ist? Kann das Paar nebst dem Haus – für eine gewisse Zeit – auch die Wohnung finanzieren? Gibt die Bank für diese eine zusätzliche Hypothek?
Positiv sieht es beim benötigten Eigenkapital aus: Das Ehepaar muss für die neue Wohnung 670000 Franken zahlen. Dafür verlangt die Bank 134000 Franken an Eigenmitteln (20 Prozent). Diese Summe hätte das Paar auf seinem Bankkonto. Auch die Kaufnebenkosten wie etwa die Notariatskosten könnte es berappen.
Doch es hapert bei der Tragbarkeit. Denn die monatlich an-fallenden Kosten für beide Hypotheken dürfen gemäss der üblichen Bankenpraxis nicht mehr als ein Drittel des Einkommens ausmachen. Im Detail:
Auf dem Haus (Verkehrswert: 760000 Franken) lastet bereits eine Hypothek von 300000 Franken.
Für die Wohnung müsste das Paar eine Hypothek über 536000 Franken aufnehmen (Belehnung 80 Prozent).
Zusammen gibt das eine hypothekarische Belastung von insgesamt 836000 Franken. Daraus resultiert gesamthaft eine Zinsbelastung von 37620 Franken pro Jahr. Denn die Bank rechnet bei der Tragbarkeit mit einem Zins von 4,5 Prozent.
Die Unterhalts- und Amortisationskosten betragen pro Jahr 23436 Franken.
Damit kommt das Paar auf eine Gesamtbelastung von jährlich 61056 Franken oder 5088 Franken pro Monat.
Das Ehepaar müsste also monatlich 15264 Franken verdienen. Das tatsächliche Einkommen liegt aber bei 8500 Franken. Das heisst: Die Bank gibt keine zusätzliche Hypothek für die Wohnung.
Das sind in einer solchen Situation mögliche Lösungen:
Man verkauft das Haus, vereinbart aber mit dem Käufer, dass er erst einziehen kann, wenn die Eigentumswohnung gekauft und bezugsbereit ist. Ob sich solche Käufer finden, hängt vor allem von der Nachfrage nach Häusern in der jeweiligen Region ab. Allenfalls müsste man dem Käufer beim Preis etwas entgegenkommen.
Man zieht aus dem Haus in eine Mietwohnung. Dort bleibt man so lange, bis das Geld aus dem Verkauf vorliegt, um die neue Wohnung zu finanzieren. Diese Variante ist allerdings teuer und aufwendig.
Bequemer wäre es, wenn die Bank die Hypothek auf dem bestehenden Haus aufstocken würde. Das tut sie eher, wenn der Kunde der Bank beweisen kann, dass er das Haus vorübergehend kostendeckend vermieten könnte, falls nicht sofort ein Käufer auftaucht.
Unter günstigen Umständen reicht der so erhaltene Aufstockungsbetrag, um die neue Eigentumswohnung vollständig bar zu zahlen. Das funktioniert aber nur, wenn das bestehende Haus einen vergleichsweise hohen Wert und eine tiefe Belehnung hat. Und wenn die neue Wohnung deutlich günstiger ist als das bestehende Haus.
Eine Variante für vermögende Kunden: Unter Umständen verzichtet die Bank dann auf die übliche Tragbarkeitsrechnung, weil die Kosten im Vergleich zum Einkommen nur vorübergehend zu hoch sind. Die Bank kann etwa mit dem Schuldner vereinbaren, dass er das alte Haus innert eines Jahres nach Bezug der neuen Wohnung verkauft haben muss. Diese finanziert sie mit einer variablen Hypothek. Beim Verkauf des alten Hauses wird die bestehende Hypothek auf die neue Liegenschaft überschrieben. Und der Kunde zahlt die variable Hypothek zurück.
