Die Verwaltung von Immobilien kann zeitaufwendig sein. Auch Privateigentümer, die nur eine Wohnung vermieten, müssen sich mit Themen wie Mietverträgen, Nebenkostenabrechnungen und Unterhaltsarbeiten befassen. Dabei helfen kann allenfalls Computersoftware: Es gibt im Internet Programme, welche die wichtigsten Aufgaben einer Immobilienverwaltung abdecken und unter 500 Franken kosten (K-Geld 1/2020). Viele Eigentümer ziehen es aber vor, die Verwaltung ihrer Liegenschaft in professionelle Hände zu legen, um sich Arbeit zu ersparen. K-Geld beantwortet die wichtigsten Fragen zum Thema.
1. Welche Aufgaben hat eine Immobilienverwaltung?
Sie kümmert sich um den Unterhalt, die Finanzen und die Administration einer Immobilie. Sie muss Mängel rasch und günstig beheben und zum Beispiel den Heizbetrieb sicherstellen. Zudem kümmert sie sich um die Liegenschafts- und Nebenkostenabrechnung und prüft, ob die Mietzinsen bezahlt werden. Verwaltungen suchen in der Regel auch die Mieter, prüfen Betreibungsauszüge, erstellen Mietverträge, nehmen Wohnungskündigungen entgegen und sorgen für die Abnahme und Übergabe der Objekte.
Tipp: Die von der Verwaltung zu erfüllenden Aufgaben sollten in einem schriftlichen Vertrag möglichst konkret und klar definiert sein. Dafür gibt es eine Checkliste des VZ Vermögenszentrums: www.vermoegenszentrum.ch ! Ratgeber ! Merkblätter (mehr anzeigen) ! «Checkliste: So finden Sie den passenden Immobilienverwalter»
2. Wie finde ich einen guten Immobilienverwalter?
Gute Immobilienverwaltungen kennen sich mit Stockwerkeigentum und Mietliegenschaften aus. Sie beherrschen die Immobilienbuchhaltung und können in einfachen rechtlichen Fragen Auskunft geben. Die Verwaltung kennt im Idealfall Handwerker mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis. Am besten lässt sich ein passender Verwalter über Empfehlungen anderer Wohneigentümer finden. Von Bewerbern sollte man auch Kundenreferenzen verlangen. Karin Weissenberger, Co-Präsidentin des Wohneigentümerverbands Casafair Zürich, weiss aus Erfahrung: «Eigentümer mit kleineren Liegenschaften werden von kleineren Verwaltungen meistens gut betreut.» Ist jemand lokal verankert, ist er eher in der Lage, die Wohnungen regelmässig zu kontrollieren und Mängel frühzeitig zu entdecken. So entfallen auch hohe Reisespesen.
Wichtig: Ein Verwalter sollte eine Haftpflichtversicherung für Berufs- und Vermögensschäden haben. Bei Mitgliedern des Schweizerischen Verbands der Immobilienwirtschaft (SVIT) ist das der Fall. Die Bezeichnung «Immobilienverwalter» ist übrigens kein geschützter Titel, «eidgenössisch diplomierter Immobilientreuhänder» weist dagegen auf den Abschluss einer Ausbildung hin.
3. Was kostet die Verwaltung?
Die Kosten für eine Mietliegenschaft belaufen sich gemäss dem Offerten-Portal Gryps auf 4 bis 5 Prozent des Jahresmietzinses, je nach Umfang der Aufgaben und Region. Betragen die jährlichen Mieteinnahmen zum Beispiel netto 100 000 Franken, zahlt der Eigentümer 4000 bis 5000 Franken pro Jahr. Damit sind in der Regel Liegenschaftsabrechnung, Buchhaltungskosten und administrative Bewirtschaftung abgedeckt. Zusätzliche Kosten verursacht meist nur ein ausserordentlicher Aufwand der Verwaltung – beispielsweise bei grösseren Umbauten oder wenn die Verwaltung im Namen des Eigentümers vor Gericht gehen muss. Das jährliche Verwaltungshonorar sollte sich immer an den effektiv erzielten Mieteinnahmen und nicht an den rein theoretischen «Soll»-Mieteinnahmen orientieren. Der Grund: So ist die Verwaltung daran interessiert, Leerstände zu vermeiden.
Achtung: Einzelne Verwaltungen verlangen für ihren Anfangsaufwand eine Pauschale in der Höhe von mehreren tausend Franken. Um solche hohen Kosten zu vermeiden, können Vermieter über digitale Offerten-Portale wie Gryps.ch mehrere Angebote einholen. Bei kleinen Verwaltungsmandaten (Einfamilienhaus, einzelne Wohnung), bei denen die Eigentümer auch selbst noch einiges machen, kann je nach Verwaltung oft auch eine Abrechnung im Stundenaufwand vereinbart werden. Branchenüblich sind gemäss dem Verband Casafair Zürich je nach Arbeitsgattung Stundenansätze zwischen 125 und 140 Franken.
Tipp: Achten Sie darauf, dass möglichst viele Verwaltungsarbeiten in der Jahresgebühr enthalten sind.
4. Welche Befugnisse hat eine Immobilienverwaltung?
Mit der Unterzeichnung des Verwaltungsauftrags wird die Vollmacht erteilt, die im Auftrag erwähnten Arbeiten auszuführen. Damit verbunden sind auch die Kontaktaufnahme und Abklärungen bei allen Stellen, die für die Erledigung der beauftragten Arbeiten nötig sind. Die Verwaltung darf nicht über das vereinbarte Mandat hinaus handeln.
Tipp: Man sollte im Vertrag eine finanzielle Obergrenze festlegen, bis zu welcher die Verwaltung ohne Rücksprache handeln darf.
5. Mit welcher Frist kann ich meinen Verwaltungsvertrag kündigen?
Jeder Auftrag kann von beiden Seiten jederzeit gekündigt werden – so auch ein Verwaltungsvertrag. Eine andere Regelung im Vertrag wäre nicht gültig. Aber: Wenn eine Partei «zur Unzeit» kündigt, wird sie der anderen gegenüber schadenersatzpflichtig. «Zur Unzeit» heisst: so kurzfristig, dass der anderen daraus ein finanzieller Nachteil entsteht, weil sie bereits Aufwand hatte.
Tipp: Keine Mindestlaufzeit und keine Kündigungstermine vereinbaren, um bei Problemen rasch ohne Probleme die Verwaltung wechseln zu können.
