Die Preise für Wohneigentum sind in der Schweiz rekordhoch. Und sie stiegen auch im vergangenen Jahr um durchschnittlich 2 Prozent weiter, wie die UBS-Studie «Real Estate Focus» vom Januar 2020 zeigte. Trotz Höchstpreisen spricht aufgrund der tiefen Hypozinsen zurzeit vieles für den Kauf eines Eigenheims: Eine 10-jährige Festhypothek gibt es aktuell für weniger als 1 Prozent Zins im Jahr. Wohnen im Eigenheim ist heute deutlich günstiger als Mieten.
Laut Ökonomen der Raiffeisenbank können sich heute 71 Prozent der Schweizer Bevölkerung aber kein Einfamilienhaus und keine Eigentumswohnung mehr leisten. Die meisten Kaufwilligen haben zu wenig Vermögen, um eine Hypothek zu erhalten. Kreditgeber verlangen in der Regel einen Fünftel an Eigenmitteln.
Zum Eigenkapital zählen Banken zum Beispiel Kontoguthaben, Bauland, private Darlehen oder Erbvorbezüge. Wo das nicht reicht, kann Geld aus der freiwilligen Säule 3a für selbst bewohntes Wohneigentum bezogen werden. Das Gleiche gilt für Gelder der Pensionskasse. Mindestens 10 Prozent des Kaufpreises muss allerdings aus Eigenkapital bestehen, das nicht aus der 2. Säule stammt.
Wer Geld aus der Pensionskasse bezieht, muss wissen: Es wird eine Kapitalauszahlungssteuer fällig. Die Steuersätze der Kantone bewegen liegen in der Regel bei 3 bis 10 Prozent – je nachdem, wie viel Geld bezogen wird. Das ist aber kein Nachteil. Denn jeder Bezug von Altersguthaben aus der 2. Säule muss versteuert werden. Und wer das Geld in mehreren Tranchen bezieht, zahlt sogar weniger. Denn der Tarif ist in den meisten Kantonen stark progressiv.
Beispiel: Ein verheiratetes, konfessionsloses Ehepaar ohne Kinder bezieht in Zürich 250000 Franken aus der Pensionskasse. Dafür fallen rund 14762 Franken Bundes- und Kantonssteuern an. In der Stadt Zug wären es nur 12144 Franken.
Ein Vorbezug von Alterskapital reduziert auch die künftigen Zinsgutschriften. Die Altersrente fällt daher tiefer aus. Auch das ist aber kein Nachteil: Denn das Leben im Eigenheim verringert die Wohnkosten. Und die Wertsteigerung der Immobilie ist häufig höher als der Zins auf dem Altersguthaben der Pensionskasse. Der Mindestzins beträgt zurzeit nur 1 Prozent.
Nachteilig kann ein Vorbezug von Pensionskassengeld im Falle einer späteren Invalidität sein. Denn es gibt Pensionskassen, welche die Invaliditätsrenten nicht vom versicherten Lohn aus berechnen, sondern vom Altersguthaben. Und wenn es sinkt, wird die Rente kleiner. Ob dies der Fall ist, kann man im Pensionskassenreglement nachschauen. Sinkt die Invalidenrente, sollte man für den Fall des Kapitalbezugs den Abschluss einer Erwerbsausfallversicherung bei Invalidität prüfen. Eine solche Risikoversicherung ist relativ günstig.
Verpfändung: Altersguthaben dient der Bank als Sicherheit
Statt das Pensionskassengeld für Wohneigentum zu beziehen, kann man es auch verpfänden. Der Vorteil: Das angesparte Altersguthaben bleibt in der Pensionskasse und die Renten- und Versicherungsleistungen bleiben gleich. Das verpfändete Altersguthaben dient der Bank nur als Sicherheit im Fall der Zahlungsunfähigkeit des Hypothekarkunden. Der Nachteil: Eigenheimkäufer haben so weniger Eigenkapital und benötigen eine grössere Hypothek. Und das kostet Geld.
K-Geld hat anhand eines Beispiels durchgerechnet, wie sich der Vorbezug und die Verpfändung auf die jährlichen Wohnkosten auswirken. Annahme: Ein 50-jähriger Mann kauft in Zürich eine Wohnung für 1 Million Franken. Er hat bei der Bank ein Kontoguthaben von 100000 Franken.
Diese 10 Prozent des Kaufpreises bringt er als Eigenkapital ein. Dazu bezieht er 100000 Franken aus seiner Pensionskasse. Unter Berücksichtigung der Steuern auf den Eigenmietwert und einem Hypothekarzins von 1 Prozent kostet ihn die Wohnung pro Jahr 23700 Franken.
Bezieht er kein Geld aus der Pensionskasse, muss er zu seinem Eigenkapital noch eine Zusatzhypothek von 100000 Franken aufnehmen. Dafür verpfändet er sein Pensionskassenguthaben. Das ist in den Augen der Banken eine solide Sicherheit. Sie gewähren daher in solchen Fällen Hypotheken bis zu 90 Prozent des Liegenschaftswerts statt der üblichen 80 Prozent.
Eine Zusatzhypothek, die mit verpfändetem Pensionskassengeld gesichert ist, bekommt man in der Regel zu den gleichen Zinskonditionen wie eine erste Hypothek. Die zweite Hypothek und eine Zusatzhypothek im Fall einer Verpfändung müssen aber innert 15 Jahren vollständig amortisiert werden.
Unter dem Strich zahlt der Zürcher im Fall der Verpfändung des Pensionskassenguthabens für seine Wohnung mehr als beim Vorbezug: 31050 statt 23700 Franken (siehe Tabelle im PDF). Ein Vorbezug ist also wesentlich günstiger.
Bezug oder Verpfändung der 2. Säule: Das gilt es zu beachten
Mindestbetrag: Beim Bezug von Pensionskassengeld müssen mindestens 20000 Franken bezogen werden – für eine einzige, selbstbewohnte Immobilie.
Vorbezugshäufigkeit: Ein Vorbezug kann alle 5 Jahre geltend gemacht werden.
Alterslimiten: Versicherte bis zum Alter von 50 Jahren können ihr gesamtes Pensionskassenguthaben vorbeziehen. Über 50-Jährige können nur einen Teilbezug machen. Bezüge sind nur bis Alter 63 oder bis drei Jahre vor der Pensionierung erlaubt.
Bezugsberechtigung: Beim Bezug von Vorsorgegeld sowie bei einer Verpfändung muss die versicherte Person voll erwerbsfähig sein.
Kapitaleinsatz: Vorbezüge müssen als Eigenmittel für den Erwerb oder die Erstellung von
selbst bewohntem Wohneigentum eingesetzt werden. Die Finanzierung einer Ferienwohnung ist ausgeschlossen.
Investitionen und Amortisationen: Wer Wohneigentum besitzt, kann das bezogene Vorsorgegeld auch für wertvermehrende Investitionen und für die Reduktion der Hypothekarschuld beziehen – aber nicht für Unterhalt und Zinszahlungen.
Rückzahlung Pensionskassen-bezüge: Der bezogene Betrag, sei es aus Vorbezug oder im Rahmen der Pfandverwertung, muss an die Pensionskasse zurückgezahlt werden, wenn das damit finanzierte Wohneigentum verkauft oder verschenkt wird. Die Ausnahme: Man kauft innert zwei Jahren erneut ein Eigenheim. Eine Rückzahlung ist auch freiwillig möglich.
Verpfändungshöhe: Theoretisch kann man sein gesamtes Altersguthaben verpfänden. Es ist aber empfehlenswert, sich auf das absolut Notwendige zu beschränken.
