Hausbesitzer dürfen für den Unterhalt ihrer Liegenschaft jährliche Pauschalabzüge vom Eigenmietwert oder von ihren Mieteinnahmen vornehmen. In den meisten Kantonen beträgt der Unterhaltsabzug pauschal 10 Prozent in den ersten zehn Jahren und 20 Prozent für ältere Liegenschaften. Vereinzelt sind auch höhere Abzüge zulässig. So gewähren unter anderem Zürich, St. Gallen und Waadt bereits für Neuliegenschaften einen Pauschalabzug von 20 Prozent. Am grosszügigsten zeigt sich der Kanton Basellandschaft, wo der Pauschalabzug in den ersten zehn Jahren 25, danach 30 Prozent beträgt.
Aber: Wer für Renovations- oder Unterhaltsarbeiten in einem bestimmten Jahr mehr ausgibt, darf die tatsächlichen Kosten geltend machen. Diese müssen jedoch mit Quittungen belegt sein. Haus- und Wohnungseigentümer nutzen dieses System zu ihrem Vorteil: Geben sie wenig aus, profitieren sie von der Pauschale. Ist es einmal mehr, dürfen sie die effektiven Kosten in Abzug bringen.
Für wertvermehrende Investitionen ist dagegen kein Einkommensabzug zulässig. Darum versuchen viele Hausbesitzer, möglichst alles als Unterhalt zu deklarieren und abzuziehen. Der Graubereich ist durchaus gross: Beispiele dafür sind Jalousien mit elektrischer statt Handkurbel, ein Kombi-Steam-Backofen statt eines einfachen, ein Holzparkett- statt eines Laminatbodens oder eine Tahiti-Dusche mit Tropenregen und Massagedüsen statt eines normalen Duschkopfs.
Manchmal kommt man damit bei der Steuerbehörde auch durch. Doch mit dem sofortigen vollen Abzug als Unterhalt schneidet sich der Hausbesitzer teilweise ins eigene Fleisch. Denn wertvermehrende Investitionen darf man bei einem späteren Verkauf der Liegenschaft vom Gewinn abziehen. Das spart Grundstückgewinnsteuern. In vielen Fällen würde das mehr bringen als die kurzfristige Steuerersparnis mit dem Unterhaltsabzug. Dies zeigt das Beispiel aus dem Kan-
ton St. Gallen bei angenommenen Unterhaltskosten von 12 000 Franken. Dort resultieren 778 Franken Steuervorteil.
Investition: Zwei Drittel gelten oft als wertvermehrend
Natürlich kann man reine Unterhaltskosten nicht plötzlich in wertvermehrende Investitionen «umzaubern». Aber es lohnt sich, zumindest einen Teil davon als wertvermehrend zu betrachten. Oft gilt bei Investitionen, dass zwei Drittel als wertvermehrend gelten; diese Annahme wurde auch in der Tabelle verwendet.
Ein Tipp dazu: Geben Sie aktuell sämtliche Investitionen als Unterhalt an. Wenn der Steuerkommissär nur einen Teil davon als Unterhalt akzeptiert, haben Sie schwarz auf weiss, dass der Rest als wertvermehrend zu betrachten ist – und Sie können das später bei der Grundstückgewinnsteuer geltend machen.
