Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften beauftragen in der Regel einen Verwalter mit der Erledigung der alltäglichen Geschäfte. Er ist in einem bestimmten Rahmen auch für das Finanzielle zuständig. So darf er gemäss Vertrag mit den Eigentümern zum Beispiel Rechnungen bis zu einem Betrag von 3000 Franken ohne Rücksprache mit der Gemeinschaft bezahlen. Gegenüber der Bank besitzt er häufig Einzelunterschrift. Die Eigentümer schenken ihm also das Vertrauen.
Was aber, wenn der Verwalter dieses Vertrauen missbraucht? Das fragt sich ein Stockwerkeigentümer und K-Geld-Leser. Könnte ein Verwalter das Konto der Eigentümergemeinschaft leeren und sich mit dem Geld ins Ausland absetzen?
Dieses Risiko lässt sich mit geeigneten Massnahmen vermeiden. Normalerweise verfügen Stockwerkeigentümergemeinschaften über zwei Bankkonten:
Unterhalts- oder Betriebskonto: Darüber werden die laufenden Kosten der Liegenschaft bezahlt. Viele Verwalter können mit Einzelunterschrift über dieses Konto verfügen. Es wäre umständlich, wenn kleinere Zahlungsbeträge durch zwei oder mehr Leute abgesegnet werden müssten – etwa die Rechnung für den Kaminfeger oder die Akontozahlung an das Energie- und Wasserwerk. Das ist dann kein grosses Problem, wenn auf dem Konto keine grösseren Beträge liegen – wenn die Stockwerkeigentümer also ihre Einzahlungen nicht für das ganze Jahr zum Voraus leisten, sondern etwa ratenweise per Quartal.
Erneuerungsfondskonto: Bei diesem Konto liegt der Fall anders. Der Fonds ist für grössere Renovationen und Reparaturen bestimmt. Die Stockwerkeigentümer zahlen Jahr für Jahr ihre Beiträge darin ein. Deshalb können sich auf diesem Konto mehrere Hunderttausend Franken anhäufen, bei Gemeinschaften mit vielen Eigentümern gar siebenstellige Beträge. Kann der Verwalter auf dieses Konto mit Einzelunterschrift zugreifen, ist das gefährlich.
K-Geld weiss von einer Eigentümergemeinschaft, in welcher der Verwalter allein Zugriff auf den Erneuerungsfonds hat. Der Antrag eines Eigentümers, dies zu ändern, löste hitzige Diskussionen aus. Einige Mitglieder betrachteten den Antrag auf Einführung einer Kollektivunterschrift als Misstrauensvotum gegenüber dem Verwalter.
Konten müssen auf den Namen der Gemeinschaft lauten
Doch mit Misstrauen hat das nichts zu tun. Es ist eine vernünftige Absicherung, die alle von K-Geld befragten Experten empfehlen. Thomas Oberle, Jurist beim Hauseigentümerverband, rät, dass beim Konto des Erneuerungsfonds mindestens eine zweite Person mitunterschreiben müsse. Ähnlich Dominik Romang, Rechtsanwalt und Präsident des Schweizerischen Stockwerkeigentümerverbands: «Am besten bestimmt man mindestens zwei Eigentümer, die zusammen mit der Verwaltung zeichnungsberechtigt sind.» Zusätzlich könne es Sinn machen, dass zwei Stockwerkeigentümer zusammen kollektiv zeichnungsberechtigt sind. «So kann die Gemeinschaft auch ohne die Verwaltung über das Konto verfügen.»
Elementar ist: Die Konten müssen auf die Eigentümergemeinschaft lauten. Professor Amédéo Wermelinger, auf Stockwerkeigentum spezialisierter Jurist, ist schon Fällen begegnet, in denen das Konto des Erneuerungsfonds nicht auf den Namen der Gemeinschaft lautete, sondern als buchhalterische Position in den Geschäftskonten des Verwalters geführt worden ist. Dann wäre das Geld der Eigentümer wohl verloren, wenn der Konkurs über den Verwalter eröffnet würde.
Tipps: So sichern Stockwerkeigentümer ihr Geld
Alle Bankkonten müssen auf den Namen der Eigentümergemeinschaft lauten.
Für alle Zahlungen sollte das Vieraugenprinzip gelten: Einzelunterschriftsberechtigungen gegenüber der Bank sind zu vermeiden. Neben dem Verwalter sollte beispielsweise noch ein Mitglied der Stockwerkeigentümer unterschreiben müssen. Diese Vorsichtsmassnahme kann für Unterhaltskonten gelockert werden, sofern dort nicht viel Geld liegt.
Die Bilanz und die Erfolgsrechnung der Verwaltung sollten jedes Jahr von einem Ausschuss der Stockwerkeigentümer kontrolliert und die Belege überprüft werden.
