Werner Meier (Name geändert) erbte letztes Jahr ein hübsches Mehrfamilienhaus in Bern, Baujahr 1920. Die aufwendigen Sanierungsarbeiten laufen zurzeit auf Hochtouren: Grundrisse werden angepasst, die Bäder und Küchen neu gemacht und das Dachgeschoss ausgebaut.
Ein Kollege Meiers, von Beruf Bauleiter, schätzte die Kosten im Voraus auf rund 1 Million Franken. Doch inzwischen summierten sich die Ausgaben bereits auf gegen 1,5 Millionen Franken.
Ursache dafür waren teils eine «rollende Planung» mit verschiedenen Bestellungsänderungen, allzu oft aber auch Mehrkosten unter dem Titel «Unvorhergesehenes». Erst im Lauf der Arbeiten kam zum Beispiel zum Vorschein, dass unter dem Dach verschiedene Balken ersetzt werden müssen.
Eine absolut sichere Methode zur Kostenschätzung gibt es nicht. Gerade für die Sanierung von älteren Mehrfamilienhäusern schliessen deshalb Generalunternehmer auch kaum Verträge mit garantierten Preisen und Terminen ab.
Meistens tun sie das nur für ganz einfache Umbauprojekte, bei denen man die Kosten zuverlässig abschätzen kann. Oder bei ganz grossen Vorhaben wie der Gesamtsanierung einer Wohnsiedlung. Hier kann der garantierende Bauunternehmer damit rechnen, dass sich zu hohe Kosten in einem Bereich mit tieferen Kosten in einem anderen Bereich kompensieren lassen.
In der Praxis holen viele Profis wie Architekten, Bauleiter oder Unternehmer zumindest für einige wichtige Arbeitsgattungen – zum Beispiel für eine Erneuerung der Wärmedämmung oder für einen Küchenumbau – Offerten ein. «Die meisten Büros arbeiten auch mit bestimmten Vergleichswerten (Benchmarks) und eigenen Erfahrungswerten», erläutert Thomas Ammann, Architekt und Baufachmann beim Hauseigentümerverband Schweiz (HEV). Er schränkt aber ein: «Auch wenn mit Benchmarks gearbeitet wird, ist gleichwohl immer daran zu denken, dass je nach den konkreten Details eines Umbaus Zu- oder Abschläge vorzunehmen sind.»
Folgende Richtwerte auf Basis von Daten des HEV, des Architekturbüros Meier + Steinauer und Schätzungen von K-Geld geben eine Orientierungshilfe:
- Ausbau von Dachgeschossen: Sofern der Raum unter dem Dach zuerst gedämmt und richtig ausgebaut werden muss, gilt ein Kostenrichtwert von rund 800 bis 1000 Franken pro Kubikmeter. Für ein Einfamilienhaus von durchschnittlicher Grösse ist ein solcher Ausbau ab rund 50 000 Franken möglich (ohne Nasszelle).
- Für Anbauten an bestehende Gebäude: Auch hier sollte man von einem Kostenrichtwert von 1000 Franken pro Kubikmeter ausgehen. Oder bezogen auf die neue Nettowohnfläche: rund 3000 bis 4000 Franken pro Quadratmeter.
- Wärmedämmung eines Steildachs: 12 000 bis 20 000 Franken oder etwa 150 bis 250 Franken pro Quadratmeter.
- Wärmedämmung einer Fassade: 40 000 bis 80 000 Franken, oft 20 bis 25 Prozent des Gebäudewerts.
- Malerarbeiten: rund 12 bis 20 Franken pro Quadratmeter (Innenanstrich). Je nach Untergrund, Menge oder Beschichtungsgänge sehr unterschiedlich.
- Parkett: rund 80 bis 250 Franken pro Quadratmeter, je nach Qualität, aber inklusive Verlegen.
- Bodenplatten: Bodenplatten, zum Beispiel Steinzeug, ab 100 Franken pro Quadratmeter, inklusive Verlegen.
- Umbau des Badezimmers: Rund 12 000 bis 20 000 Franken.
- Küchenumbau: Ab 20 000 bis 30 000 Franken, wegen Anpassungsarbeiten oft teurer als Neubau. Je nach Küchenkombination grosse Unterschiede, bei Einzelstücken kostet allein die Küchenkombination oft 18 000 bis 30 000 Franken oder mehr.
Buchtipp: Damit der Umbau wirklich gelingt
Viele Tipps für den Umbau der eigenen vier Wände im K-Tipp-Ratgeber «Umbauen und renovieren» (1. Auflage, 171 Seiten, Fr. 27.–.
Tipps: Hilfsmittel für Planung und Kostenschätzung von Umbauten
- Fördergelder für energetische Sanierungen
Der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) ist seit 2009 ein bewährtes Instrument, um die Energieeffizienz von Gebäuden zu beurteilen. Das kann sich für Hausbesitzer lohnen: Denn in vielen Kantonen bekommt man mit einem GEAK Fördergelder für energetische Sanierungen. Doch der GEAK ist freiwillig und muss vom Hauseigentümer in Auftrag gegeben werden.
Der seit Oktober 2012 bestehende GEAK Plus zeigt zusätzlich Sanierungsvarianten, Kosten und staatliche Förderbeiträge auf. Diese Informationen haben aber ihren Preis: Für Einfamilienhäuser liegen die Kosten für einen GEAK-Bericht bei 1300 bis 1800 Franken. Für ein Mehrfamilienhaus bewegt sich der Preis von 2500 bis 3500 Franken. Die Berichte werden von speziell zertifizierten Experten erstellt. Die Liste der aktuell 1100 Experten findet man auf www.geak.ch.
Wichtigt: Der Bericht GEAK Plus ersetzt keinesfalls eine sorgfältige Planung und den Beizug von Architekten und anderen Fachleuten für Heizung, Lüftung, Sanitär. Auch bei GEAK-Experten sollte man immer nach Referenzen und Qualifikationen fragen (siehe K-Geld 4/13).
- Hilfsmittel zur Kostenberechnung
Immogreen ist ein Internettool, mit dem auch Laien die Kosten für einen Umbau relativ einfach berechnen können (www.immogreen.info). Neben Kostenschätzungen gibt es Angaben zum Potenzial für Energieeinsparungen und zur Nachhaltigkeit und Wertentwicklung des Objekts. Die «Expert Version» des Tools bietet weiterführende Möglichkeiten für professionelle Investoren und Energieberater.
Immogreen wurde unter anderem vom Center for Corporate Responsibility and Sustainability der Universität Zürich, vom Hauseigen- tümerverband und weiteren Organisationen initiiert.
- Schweizerische Zentralstelle für Baurationalisierung
Damit die Offerten von Bauunternehmern und Handwerkern überhaupt vergleichbar sind, müssen die Arbeiten nach einheitlichen Standards und gleichen Begriffen definiert sein. Massgeblich dafür sind die Unterlagen der Schweizerischen Zentralstelle für Baurationalisierung (CRB).
Wer umbaut und Offerten einholt, sollte beim Offertsteller nachfragen, ob die Kosten auf CRB-Basis berechnet wurden. Sie gelten als Branchenstandard. Die CRB-Hilfsmittel wie zum Beispiel der «Baukostenplan Hochbau» oder der «Normpositionen-Katalog» bilden aber hochkomplexe Materien ab und sind für Profis gedacht.
Der Normpositionen-Katalog umfasst mehr als 100 Bände, deren Preise von 50 bis 500 Franken reichen. Der Baukostenplan «Hochbau» kostet 130 Franken. Mehr Informationen finden sich unter www.crb.ch.
