Klar ist: Eine Designervilla mit riesiger Wohnfläche, grosser Gartenanlage und Luxusausstattung kostet viel mehr als ein kleines Häuschen mit bescheidenem Komfort an derselben Lage. Doch was genau macht den Preisunterschied aus? Und wie gross sind die einzelnen Wertfaktoren?
Solchen Fragen ist K-Geld zusammen mit dem Immobilien-Beratungsunternehmen Iazi auf den Grund gegangen. Die Berechnungen wurden anhand von zwei konkreten Objekten vorgenommen: einem 6-Zimmer-Einfamilienhaus mit Baujahr 1985 in Bolligen bei Bern und einer 3,5-Zimmer-Eigentumswohnung mit Baujahr 2005 in Zürich-Wollishofen. Iazi bewertete die Objekte in ihrem aktuellen Zustand mit einem Preis von 1 214 000 beziehungsweise 1 041 000 Franken (siehe Tabellen im PDF). Der wichtigste Preisfaktor – die Lage – ist bei diesen Berechnungen ausgeschlossen. Denn es geht hier darum, alle anderen Wertfaktoren aufzuzeigen.
Grundeigentum oder Boden im Baurecht: Einer der wichtigsten Einflussfaktoren auf den Preis ist ein rein technischer – besteht volles Grundeigentum oder wurde der Boden im Baurecht abgegeben? Boden im Baurecht geht nur für eine bestimmte Frist in den Besitz des Gebäudeeigentümers über, in der Regel für 50 bis 100 Jahre. Der Immobilieneigentümer zahlt einen Zins für das Recht, den Boden zu nutzen und darauf ein Gebäude zu erstellen. Wer ein Haus im Baurecht kauft, muss wegen diesen zusätzlichen laufenden Zinskosten nur einen reduzierten Preis zahlen. Der Unterschied ist gross: Der Verkaufspreis würde sowohl beim Haus in Bolligen wie bei der Zürcher Wohnung mehr als 20 Prozent tiefer liegen, wenn die Immobilie bloss im Baurecht erworben werden kann.
Ausstattung: Eine luxuriöse Ausstattung wie wertvolles Parkett, Edelstahlküche, Indoor-Swimmingpool oder Fitnessraum kann den Haus- oder Wohnungspreis um ein Drittel oder mehr nach oben schnellen lassen. Beim Haus in Bolligen steigert die Luxusausstattung den Wert um rund 33 Prozent. Das entspricht 400000 Franken.
Grösse: Die Grösse der Wohnfläche beeinflusst den Preis der Immobilie. Allerdings nicht proportional. Bei einer kleinen Liegenschaft ist jeder zusätzliche Quadratmeter wertvoll. Bei einer sehr grossen Villa schafft ein zusätzlicher Quadratmeter kaum mehr einen Zusatznutzen. Konkret: Bei der 3,5-Zimmer-Wohnung in Zürich-Wollishofen bringen 20 Quadratmeter mehr Fläche eine Wertsteigerung von 18 Prozent. Beim 6-Zimmer-Haus in Bolligen ergeben sogar 30 Quadratmeter zusätzlich bloss einen 8 Prozent höheren Schätzpreis.
Art der Immobilie: Ein freistehendes Haus ist teurer als ein gleich grosses Reihenhaus. Das liegt zunächst an der Grundstücksfläche, die in aller Regel bei einem freistehenden Haus deutlich grösser ist als bei einem Reihenhaus. Aber selbst wenn man diesen Preisfaktor eliminiert, bleibt ein deutliches Plus für das freistehende Haus. Das Reiheneckhaus in Bolligen würde um 5 Prozent an Wert gewinnen, wenn es freistehend wäre.
Renovation: Renovationsarbeiten vor einem Verkauf lohnen sich eher selten. Sind etwa Küche und Nasszellen (Bad, Dusche, Lavabos, Toiletten) erneuerungsbedürftig, so kostet das rasch einmal 30 000 Franken für eine neue Küche und gegen 20 000 Franken je Nasszelle. Diese Kosten lassen sich beim Verkauf aber nur selten wieder hereinholen. Mehr als 1 bis 2 Prozent Aufpreis zahlen interessierte Käufer nicht dafür. «Die meisten möchten Küche und Bad bei Bedarf lieber selbst nach ihrem eigenen Geschmack renovieren», erklärt Immobilienexperte Roman Ballmer von Iazi. Das gilt auch für die Erneuerung der Schlaf- und Wohnräume. «Mehr als ein Wandanstrich, um die schlimmsten Schäden zu überdecken, lohnt sich daher selten», meint Ballmer.
Anders sieht es bei grundlegenden Verbesserungen am Haus aus: Alles, was künftig teurer werden kann und dennoch zwingend gemacht werden muss, kann den Verkaufswert eines Hauses erhöhen. Das sind etwa ein neues Dach oder schalldichte Fenster, ein alternatives Heizsystem oder eine Solaranlage. «Solche Arbeiten können sich lohnen, zumal sie als Unterhaltskosten bei den Steuern in Abzug gebracht werden dürfen», sagt Ballmer.
Grundriss: Der Einfluss eines praktischen Grundrisses sei erstaunlich gross, sagt Matthias Standfest von Archilyse. Das Zürcher Unternehmen analysiert und bewertet Immobilien anhand von Architekturqualitäten: «Ein möglichst quadratischer Grundriss mit leichtem Zugang zu allen Räumen bringt gegenüber einer eher in die Länge gezogenen Wohnung einen Preisvorteil von 2 bis 3 Prozent.» Die Berechnungsmethode von Iazi erfasst den Einfluss des Grundrisses nicht, da diese Eigenschaft sehr individuell bewertet wird.
Wohnraumbewertung
K-Geld-Leser können den aktuellen Verkehrswert ihrer Wohnung oder ihres Hauses von Iazi zum Vorzugspreis berechnen lassen.
