Kostenüberschreitungen sind ein grosses und häufiges Risiko beim Bauen. Es kommt immer wieder vor, dass der Architekt das Budget nicht einhält, weil ihm die Ausgaben entgleiten. Auch Planungsfehler und Bauverzögerungen können gravierende Mehrkosten zur Folge haben.
Können Bauherren in einem solchen Fall auf die Unterstützung ihres Rechtsschutzversicherers zählen, falls sie die Verantwortlichen auf Schadenersatz verklagen? Die Antwort lautet Nein – auch dann nicht, wenn der Bauherr einen Immobilienzusatz hat (siehe Tabelle im PDF).
Mit zwei Ausnahmen: Bei der CAP sind Streitigkeiten um Kostenüberschreitungen über das Zusatzmodul Multi-Risk bis 15000 Franken versichert. Für einen längeren Prozess reicht das allerdings nicht. Bei Coop Rechtsschutz können sich Bauherren in diesem Punkt bis zu 100000 Franken versichern. Das kostet dann aber für eine Familie gegenüber dem Standardpaket beispielsweise 38 Prozent mehr: Fr. 420.– statt Fr. 304.50 pro Jahr.
Sogar beim Immobilien-Rechtsschutz der Orion sind gerichtliche Auseinandersetzungen um Kostenüberschreitungen und Honorarstreitigkeiten nicht versichert – obwohl sich dieses Produkt explizit auch an Bauherren richtet. «Wäre das gedeckt, wäre die Prämie nicht mehr bezahlbar», sagt die Orion.
Mit anderen Worten: Die Versicherer können diese berechtigte Erwartung von Bauherren und Immobilienkäufern kaum erfüllen. Doch auch bei anderen Bauherrenproblemen kneift die Branche meistens. Das zeigt sich an den mehrheitlich unbefriedigenden Noten im vorliegenden Leistungsvergleich.
Neun typische Bauherren-Streitigkeiten
Dazu hat K-Geld neun typische Streitigkeiten definiert und nach deren Deckung gefragt:
1. Ein Bauherr will ein Haus für 1 Million Franken bauen lassen, doch die Nachbarn machen Einsprachen gegen sein Baugesuch. Er will sich vor Gericht wehren.
2. Beim Bau eines Hauses für 1 Million kommt es zu Kostenüberschreitungen, weil der Architekt während der Bauphase die Kosten falsch einschätzte und zu wenig sorgfältig kontrollierte. Der Bauherr verklagt den Architekten auf Schadenersatz.
3. Beim Bau eines Hauses für 1 Million kommt es zu Beschädigungen am Nachbargrundstück. Doch die Bauherren-Haftpflichtversicherung will nicht zahlen.
4. Nach einem Hausbau mit Generalunternehmer haben mehrere Handwerker ein Bauhandwerkerpfandrecht eintragen lassen. Der Bauherr will sich dagegen wehren.
5. Beim Bau einer Eigentumswohnung für 700000 Franken hat ein Handwerker gepfuscht. Es kommt zum Gerichtsstreit, weil er den Schaden nicht beheben will.
6. Beim Kauf eines schlüsselfertigen Hauses für 800000 Franken verlangt der Küchenbauer für die Ausbau-Sonderwünsche 10 Prozent mehr als ursprünglich vereinbart.
7. Beim Umbau in einer Eigentumswohnung mit Gesamtkosten von 80000 Franken (eine Bewilligung ist dafür nicht notwendig) hat der Plättlileger gepfuscht. Es kommt zum Gerichtsstreit, weil der Handwerker den Mangel und damit den Schaden nicht einsehen und auch nicht beheben will.
8. Nach dem Kauf eines Hauses aus zweiter Hand stellt sich heraus, dass die Heizung nicht funktioniert. Der Verkäufer hatte behauptet, sie arbeite einwandfrei.
9. Nach dem Kauf eines Hauses aus zweiter Hand will der Käufer die Höhe der Handänderungssteuer anfechten.
Die wichtigsten Erkenntnisse aus diesem Vergleich für Bauherren und Immobilienkäufer:
Die Tabelle zeigt die magere Deckung im Standardprodukt. Auch einige Zusatzdeckungen oder Erweiterungen speziell für Eigentümer sind unbefriedigend. Grund: Sie sind eher auf «spätere» Probleme ausgerichtet, also auf Streitigkeiten, die erst nach dem Einzug während der Jahre entstehen. K-Geld zeigte in Ausgabe 4/2017, welche Gesellschaft speziell für Stockwerkeigentümer eine gute Deckung hat.
Einige der in der Tabelle aufgeführten Streitigkeiten wären im Grundsatz versichert, aber nur bis zu einer bestimmten Bausumme. Beispiele: Einsprachen gegen Bauvorhaben sind versichert – aber nur, falls die Gesamtbausumme unter 100000 Franken liegt. Das reicht dann nur für ein Gartenhäuschen. Bei der Protekta sind Kostenüberschreitungen nur gedeckt, wenn ein Bauvorhaben weniger als 100000 Franken kostet.
Eine Bausummen-Beschränkung von beispielsweise 100000 oder 200000 Franken gibt es auch bei Problemen mit Handwerkern. Die Tabelle zeigt: Beim Neubau ist der Handwerkerpfusch meist nicht versichert, beim Umbau mit Gesamtkosten von 80000 Franken meistens schon.
