«Das beste Angebot für Ihre Finanzierung». So oder ähnlich werben Hypothekenvermittler für ihre Dienstleistung. K-Geld wollte deshalb wissen: Wie unterscheiden sich die offerierten Zinsen verschiedener Vermittler für ein Einfamilienhaus in Bergdietikon AG und eine Eigentumswohnung in Wittenbach SG? Und was kostet diese Vermittlung?
Ergebnis: Die Unterschiede der offerierten Hypothekarzinsen sind nicht sehr gross (siehe Tabelle im PDF). Bei einer Hypothekarsumme von 500000 Franken beträgt der Unterschied über eine Laufzeit von fünf oder zehn Jahren insgesamt immerhin 3500 bzw. 7000 Franken (Fall B). Bei der Hypothek für 1 Million Franken (Fall A) mit einer Laufzeit von 10 Jahren summiert sich der Unterschied auf 15900 Franken – pro Jahr 1590 Franken.
Vermittlungshonorar auf Honorarbasis kein Nachteil
Markant sind die Unterschiede bei den Vermittlungskosten: Einige Broker verlangen kein Honorar. Hypothekenbörse in Uster ZH und Vermögenspartner in Winterthur hingegen arbeiten auf Honorarbasis: Beratung und Einholen von Offerten sind kostenpflichtig.
Das heisst aber nicht, dass ein Kunde, der ein Aufwandhonorar zahlt, schlechter fährt. Das hängt mit den Provisionen zusammen. Viele Banken und Versicherungen zahlen den Brokern eine Vermittlungsprovision. Branchenüblich sind rund 0,1 Prozent der Hypothekarsumme pro Jahr Laufzeit. Eine Hypothek über 500000 Franken mit einer Laufzeit von zehn Jahren bringt einem Vermittler also rund 5000 Franken Provision.
Viele Vermittler behalten diese Provision. Rechtlich betrachtet gehört dieses Geld dem Kunden. Doch die Vermittler haben in ihren Verträgen Klauseln, wonach der Kunde darauf verzichtet. Falls in dieser Klausel auch die Bandbreite der Provisionen angegeben ist, wird sie mit der Unterschrift des Kunden rechtsgültig.
Hypothekenbörse und Vermögenspartner hingegen schreiben allfällige Provisionen ihren Kundinnen und Kunden gut. Entweder in Form einer Gutschrift – oder indem sie das Angebot vergünstigen, wie das bei den angegebenen Zinsen in der Tabelle der Fall ist. Und das kann das Honorar durchaus wettmachen, wie die Tabelle zeigt.
Beispiel: Im Fall A verlangt Vermögenspartner für die 5-jährige Festhypothek 0,64 Prozent, andere Vermittler zum Beispiel 0,69 Prozent. Bei 1 Million Franken Hypothekarsumme bringt dies auf fünf Jahre eine Kostenersparnis von insgesamt 2500 Franken. Das ist mehr als das Honorar von 1166 Franken.
Der Verdacht liegt nahe: Wenn Vermittler von Banken und Versicherungen Provisionen kassieren, empfehlen sie, was ihnen am meisten Geld einbringt. Und das ist vielleicht nicht das beste Angebot.
Dem widerspricht etwa Stefan Heitmann von Moneypark: «Unsere Berater erhalten unabhängig von Produkt, Laufzeit oder Anbieter immer die gleiche Vergütung für einen Abschluss. So sind Interessenkonflikte in der Beratung von vornherein ausgeschlossen.» Und Mathias Joss von Hypoguide weist darauf hin, dass alle Berater im Fixlohn angestellt sind, um «falsche Anreize oder Interessenkonflikte» zu vermeiden.
Übrigens: Die eingeholten Zinsofferten unterscheiden sich praktisch nicht von den günstigsten Hypothekarzinssätzen, die für den Stichtag des Vergleichs (13. April 2017) auf den einschlägigen Zinsvergleichsportalen aufgeschaltet waren. Sie lagen bei 0,69 Prozent für die günstigste Libor-Hypothek (E-Hypo), 0,65 Prozent für eine Festhypothek mit einer Laufzeit von fünf Jahren sowie 0,99 Prozent für eine 10-jährige Festhypothek (beide St. Galler Pensionskasse).
Das zeigt: Wer sich selbst über die aktuellen Angebote informiert und mit Banken und Versicherungen über die günstigsten Offerten verhandelt, kann durchaus ebenso gute Konditionen herausholen, wie wenn er sich an einen Hypothekenvermittler wendet.
Hypothekarzinssätze selbst verhandeln kann sich lohnen
Die entsprechenden Informationen sind leicht verfügbar. So publizieren Moneyland.ch, Vermögenspartner und in etwas geringerem Ausmass auch Moneypark aktuelle Zinssätze vieler Banken und Versicherungen. Moneyland, ein reiner Info- und Vergleichsdienst, aktualisiert die Hypozinsen auf der Website sogar mehrmals täglich.
Für den Vergleichstest ebenfalls angefragt wurde Budgethypothek. Dieser Winterthurer Broker, der vor allem als Kreditvermittler unterwegs ist, hat aber auf die Anfrage von K-Geld nicht reagiert.
Auch Hyposcout fehlt in der Tabelle. Hyposcout beschränkt sich weitgehend auf die Beschaffung von fehlendem Eigenkapital. Etwas irreführend werden solche Kredite auch als «Zweithypothek» bezeichnet. Effektiv sucht Hyposcout Kreditgeber, die Eigenheimkäufern die fehlenden Eigenmittel als Darlehen gewähren und dafür mit bis zu 5 Prozent Zins entschädigt werden wollen. Hyposcout selbst nimmt von den Kunden zusätzlich 3 Prozent Kommission, mindestens aber 5000 Franken pro vermitteltem Kredit.
Auch das VZ Vermögenszentrum bzw. dessen «Hypothekenzentrum» ist nicht unter den Brokerdiensten, weil das Unternehmen seit einigen Jahren keine Hypotheken mehr vermittelt, sondern nur noch bündelt: Es schnürt verschiedene Hypotheken zusammen und vergibt sie als Paket an Banken und Versicherungen. So entsteht ein Hypothekarvolumen von jeweils mehreren Millionen Franken, das oft zu sehr günstigen Konditionen platziert werden kann (K-Geld 1/2016).
Fazit: Die Dienste von Hypothekenvermittlern und anderen Dienstleistern sind hilfreich, weil man sich so einige Arbeit sparen kann. Aber wer hart verhandelt und seiner Bank eventuell Zusatzgeschäfte bringt, fährt vielleicht günstiger, wenn er sich selbst um das beste Angebot bemüht.
